2020年已经开启下半年，目光转向商业地产市场，又有一波即将开业的商业项目值得关注。

据联商网零售研究中心统计，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），受黑天鹅事件影响严重。

按照惯例，下半年是全国商业供应市场的活跃期，企业集中放量、知名项目扎堆开业。但受疫情影响，不确定性因素增加，有多少新的商业项目将开业，是我们极为关注的。

据联商网零售研究中心统计，2020下半年全国计划新开各类商业项目数量415个（单体商业建筑面积5万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼，部分为存量改造项目），新增商业体量超4236.49万方，平均商业体量约10.2万方。

不过，诸如商业面积5万方以下的上海百联临港购物中心、南京乐基广场、上海ESP电竞文化体验中心等，以及福州宜家家居、宁德红星美凯龙、芜湖红星美凯龙等家居商场未在统计中。

一、经济发达开业量大

整体上看，下半年开业的商业项目中，主要集中在经济发达、人口密集、消费潜力大、商业活跃的区域、省份和城市。

从区域分布上，较往年情况一致，经济发达、消费力大的华东地区一如既往的强势，计划开业数量达到129个，远远高于其他六区；华南维持第二位置，计划开业量达83个。其他华中71个、西南60个、华北40个、西北27个、东北5个。

从开业体量上看，华东以1306万方领跑区域，比第二高的华南多了近500万方，西南、华中、华北、西北和东北依次排序。

省份分布上，江苏、浙江、广东依旧是最抢眼的，尤其广东和江苏分别以71个、38个占据前二，四川和湖南分别以31个、29个紧随其后，浙江这次以26个位列第五。

而在城市分布上，经济发达、商业氛围好、消费力强的城市依旧是开发商青睐的对象，以北上广深四大一线城市为例，上海、北京、广州和深圳分别计划开出10个、17个、20个和14个商业项目，开业量均超过了10个。其他诸如杭州、南京、佛山、天津、重庆、长沙、郑州等城市也有不俗的表现。

中型购物中心为主

下半年全国计划开业的项目中，体量发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

结果显示，体量分布上，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，计划开业210家，占比约51％；10至15万方（含10万方，不含15万方）计划开业141家，占比约35％；15万方以上（含15万方）计划开业64家，占比约15％。

具体来看，呈现项目类型多元化的格局。超20万方的巨型购物中心有上海南翔印象城MEGA、杭州天目里、宁波华侨城欢乐海岸、龙湖南京江北天街、苏州高铁吾悦广场、菏泽佳和城、广州悦汇城、广州粤海广场天河城、佛山王府井紫薇港、鄂州方圆荟航宇广场、北京爱琴海购物公园等以及其他不同面积的购物中心。

奥特莱斯也有砂之船(扬州)奥莱、衡阳杉杉奥莱、厦门砂之船(厦门)奥莱、新乡王府井奥莱平原小镇、成都曼购城市奥莱、东莞益田假日奥特莱斯、长沙欢乐天街·奥特莱斯、株洲攸县中甬奥特莱斯、昆明首创奥特莱斯、岳阳友阿城市奥特莱斯等。

全国性开发企业放量

从开发商背景上看，主要集中在一些全国性知名开发商业集团，比如万达、凯德、华润置地、宝龙商业、爱琴海商业、龙湖集团、大悦城、新城控股、印力、华地、苏宁置业、杉杉商业、砂之船集团、佳兆业集团等等。

从商业产品线上看，涵盖了31个万达广场、31个吾悦广场、9个宝龙广场、9个龙湖天街、6个爱琴海购物公园等重点产品线也计划在下半年投入市场。

存量物业优化升级

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

联商网零售研究中心此前统计结果的显示，2020年上半年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）有8个，占比高达13%，与2019年同期相比，占比量（2019年存量改造项目占比6%）有所增加。

下半年拟开业项目中，仍然有不少是存量改造物业重新升级后开业的，比如上海广场、上海浦东云汇天地、盐城八佰伴、北京大悦春风里、北京昌平乐多港万达广场、成都曼购城市奥莱等等。

随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

特色创新以冲出重围

存量时代，如何冲出重围是各大开发商苦思冥想的难点，做到创新才能引流创收，比如想方设法的从建筑设计上特立独行，以颜值取胜；又如招首店品牌、网红品牌吸引消费者；再如各大IP、主题运营引入，提升商场的活跃度和体验性等等。

下半年计划开业的商业项目中，单从建筑形态上仍然以盒子式的购物中心为主，但也有诸如上海青浦东渡蛙城这样的特色主题街区式商业，即便是购物中心模式，也在积极创新。

如以印力集团下半年重点推出的上海南翔印象城MEGA为例(8月25日开业)，34万方的巨型商业做到了真正的“大有内涵”，项目外部打造了上海罕见的形似大阪难波公园的退台花园，在跨楼层设置生态植物园，将森林、湿地、高山等自然景观融入建筑和商业中，为消费者塑造一个游离于城市之上的自然绿洲。

同时，以“鹤旅南翔”为文化脉络，设置了三个主题中庭，分别以“鹤舞”、“鹤鸣”、“鹤栖”命名，巧妙融合了城市文化属性与商业功能特性。

重点项目解读

因篇幅有限，仅选取10个重点购物中心进行解读。

北京东坝万达广场

全国首个新一代万达广场

开业时间：12月24日

商业建筑面积：18.18万方

开发商/运营商：万达集团

项目地址：朝阳区东坝南二街附近

东坝万达广场是新一代万达广场。首先要打造一个开放的空间界面，一个向城市最大的限度开放的“城市客厅”。人们可以自由的从广场进入中厅、进入外连廊、进入屋顶。整个建筑是一个自由的向城市开放的空间，通过这样的设计也就成为了一个聚集能量，充满魅力的社交中心。

其次，东坝万达广场在设计建造时融入了将山洞、山谷、瀑布、雨林等自然元素，试图通过打破固有空间制造创新的商业场景。

与此同时，东坝万达广场还将通过万达独有的筑云，慧云，sMALL三大智能科技系统在设计建造、运营维护、经营管理等三大层面完成商业数字化转型。

北京大兴大悦春风里

城市更新理想生活范本

开业时间：12月25日

商业建筑面积：10.6万方

开发商/运营商：大悦城控股

项目地址：大兴区黄村镇黄村东大街38号院

大悦春风里聚焦25-45岁的城市中产，通过生活业态志趣的蕴化与多元生活场景的交互，以家庭和社交需求为重心，演进“第一生活”的商业形态，打造城市自在理想生活范本。建筑以两个街区、一个盒子延伸生活场景。在室外有承转火神庙的‘樱花大道’，拾级而上，层层叠退的‘前山’，双首层与多元业态融合的‘微风广场’。

项目目前已经有超200家品牌入驻，包括MUJI、星巴克、优衣库、ZARA、金逸影城、喜茶等等，不乏区域首店、升级店、特色定制店。

上海南翔印象城MEGA

微度假新生活空间

开业时间：8月25日

商业建筑面积：34万方

开发商/运营商：印力集团

项目地址：嘉定区南翔镇陈翔路2299号

印象城MEGA是对“印象城”系列的超进化和再升级。而南翔印象城MEGA以健康自然的生活方式，超前的业态创新组合，全新的专业经营理念以及高效便捷的智慧商业平台，倾力打造引领生活方式的购物中心，满足追求幸福生活的消费者所需。其围绕“视界大有可观”的产品理念，匠心诠释生态美学和生活体验的新面貌，沟通南翔与世界，打造长三角地带最富质感、最有温度、最具号召力的“一日微度假胜地”。

项目引进超过400余家全业态品牌，涵盖时尚零售、餐饮场景、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等，超93%的租户已签约，超71%的租户已进场施工，其中上海首店及品牌新概念店占比超过40%，区域首店占比超85％。如开心麻花(全国首家购物中心店)，WILL’S(嘉定首个购物中心内带恒温泳池的健身房)，CGV影城(西上海首个双巨幕影院)，全明星滑冰俱乐部(西北上海首个奥林匹克赛事级别的真冰场)以及永辉Bravo超市等。

广州悦汇城

全维度购物体验公园

开业时间：9月底

商业建筑面积：28万方

开发商/运营商：越秀地产

项目地址：荔湾区西湾路150-3号

总建筑面积达28万㎡的悦汇城将是广州西部最大、广州第二大的单体购物中心，除有效弥补片区消费需求之外，因其交通畅达性、品牌丰富度、独特项目特色和“全维度购物公园”定位，项目也有望成为跨区域商业生活中心。

设计上融入了荷塘月色、珠水映月等自然元素，并打造相应的主题空间，而户外探索亲水广场、超2000㎡的沉浸式体验中庭给消费者营造多元化的沉浸式体验。在招商上，400多家店铺目前已经完成超八成的出租，华南或广州旗舰店占比高达四成，如陶陶居全国首家宴会主题店、京东7fresh全新3.0版全国首店、CGV首间激光IMAX华南旗舰店、NIKE广州首间Sport L店等等。

天津生态城爱琴海购物公园

地中海风情的浪漫购物之都

开业时间：12月

商业建筑面积：14万方

开发商/运营商：爱琴海集团

项目地址：滨海新区中新生态城海旭道与安明路交汇处

天津生态城爱琴海购物公园是爱琴海集团在天津继河东项目之后又一力作，是集零售、生活、餐饮、娱乐、文化、体验为一体综合型购物中心。

项目定位为区域级、全客层，地中海风情，时尚，浪漫购物之都，强势输出爱琴海“都市假日中心”的核心品牌理念。亮点包含：全业态沉浸式购物体验情景打造，汇集国内主流服装服饰品牌、丰富的儿童业态、设施齐备的电影世界、甄选优质餐饮品牌集合。未来项目开业运营后，必将成为生态城旅游区的商业核心。

武汉K11艺术购物中心

自然艺术灵感融合的商业空间

开业时间：12月

商业建筑面积：8.3万方

开发商/运营商：新世界发展

项目地址：硚口区解放大道628号

武汉K11艺术购物中心体量24万方，包括8.3万方的购物中心、5.6万方的K11 ATELIER写字楼、室外休闲慢生活街区——11th Avenue等。项目结合武汉水文化、可优化环境的绿色森林与音乐盒创意艺术，形成了风格统一、主题差异化的I馆、II馆。

12月将率先开业的是II馆和11th Avenue。其中II馆以半室内城市森林的造型，融入城市四季更迭的绿植铺陈。11th Avenue是K11旗下首个室外休闲慢生活街区，特别的景观设计让人仿佛置身丛林一般。

龙湖苏州星湖天街

一站式时尚家庭欢聚地

开业时间：10月30日

商业建筑面积：15万方

开发商/运营商：龙湖集团

项目地址：苏州工业园区唯观路

龙湖苏州星湖天街是龙湖商业为苏州打造的第二座天街，布局苏州工业园区北部，填补了青剑湖板块的商业空白，将以15万平方米超大体量、“点亮星精彩”的精准定位，为苏州工业园区北呈现一座一站式时尚家庭欢聚地。

龙湖苏州星湖天街在空间打造上专注场景感与沉浸式体验，为项目周边的年轻客群打造四大主题空间——欣赏湖光山色的亲氧漫道、仰望星空的360°露天复合剧场星月剧场、沐浴阳光的Hello Mr.树主题绿色空间及全生态亲子探索中心。项目主力品牌包括永辉超市、乐体健身、爱马骑仕、优衣库、孩子王、华为延展店、小米之家、NIKE KICKS LOUNGE、NIKE BEACON350、adidas、三叶草、PUMA、PEACEBIRD、ONLY、VERO MODA、JACK& JONES、歌莉娅、波司登、周大福、潮宏基、莱绅通灵等。 

徐州万科·新淮中心

城市美好升级的生活聚点

开业时间：12月

商业建筑面积：10万方

开发商/运营商：万科集团

项目地址：云龙区南北路与和平大道交叉口

万科新淮中心是徐州万科为城市美好升级而打造的生活聚点，地处徐州市云龙区核心板块，交通便利，无缝接驳正在筹建中的地铁4号线，且与已正式通车的地铁1号线医科大学站仅200米距离。项目规划有购物中心、星级度假酒店、高标准商务办公、淮海经济圈首个室内真雪滑雪场等核心商业业态，结合7层的商业零售空间汇集名品、餐饮、儿童、潮玩、生活服务等，将为徐州乃至淮海经济区消费者打造集购物、娱乐、社交、休闲、度假为一体的一站式美好生活体验。

为秉持空间场景创新，打造趣享乐活的全新生活概念，新淮中心引入淮海经济区第一个室内真雪滑雪场-万科启迪乔波滑雪场，将提供全季节、全年龄段的冰雪体验，以城市微度假空间助阵文旅商业发展。同时引进徐州首家CGV影城、华润苏果Mart、西西弗书店、麦当劳、UR、哈尼鹿、美乐彼、GAP、喜茶、lacoste、Ecco、三叶草、Nike KL、海澜优选、星巴克、西贝、小菜园等知名品牌，为消费升维全矩阵业态体验。

宁波海曙印象城

全业态新生活梦想中心

开业时间：12月

商业建筑面积：17万方

开发商/运营商：印力集团

项目地址：海曙区中山西路与梁祝路交叉口

宁波海曙印象城位于宁波城市副中心，为宁波重点打造的“一轴三中心”之一，板块规划定位为“以TOD为导向的新型生活居住区，承载休闲商务、生态居住的重要功能”。项目与地铁1号线到达梁祝站无缝接驳，天桥可直通商场二楼，是区域真正首个“双首层”概念城市综合体。

项目建面约17万方，定位“新生活梦想中心”，以“地铁+商业”构建海曙美好场景，步行廊道无缝连接地铁1号线梁祝站；双首层设计重新定义商业生活场景；“ONE DAY PARK”、“印象时光”、“朝花喜食”三大主题空间打造公园型CSC商业空间；创新业态融合网红双层旋转木马，营造精彩魅力生活方式。

在招商上，目前儿童游乐专家的“木马王国”、专业青少年马术运动培训的“世骑家马术中心”等宁波首店，永辉超市、博纳影院、杰仕健身、喜茶、MUJI等主力店，Rock Plus、天一书房、猪崽SPAIN、lulu的泡芙、酷乐潮玩、卡尔飞车、星巴克、肯德基、必胜客、麦当劳、海底捞等都已入驻。

温州吾悦广场

温州城市生活社交体验中心

开业时间：12月25日

商业建筑面积：24万方

开发商/运营商：新城控股

项目地址：龙湾区上江路与雁荡西路交汇处

温州吾悦广场自规划起便立足有趣、好玩、高颜值、有品位的商业定位。项目邀请了国际知名的建筑设计公司Broadway Malyan参与设计，独特的“彩虹桥”堪称全国性商业新地标，曲线优美、时尚独特、灯光漫焕，必将成为都市青年邂逅浪漫的Love Bridge。项目同时也是温州首个递进式退台设计的购物中心，精致的层层外摆区将是生活博主、时尚OL的休闲主场。

业态涵盖国际快时尚、国际潮牌、高端女装、精品超市、儿童零售旗舰店、运动体验、环球美食等众多业态，将时尚的“HAPPY HOUR”理念引入温州，引领温州商业格局提档升级。比如1250㎡比赛级室内真冰场将填补浙南冰雪运动体验空白，开创温州商业新体验。

附：2020年下半年计划开业商业项目统计表