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编辑/希文

城市更新日新月异，与城市息息相关的商业地产，在经历了规模化扩张后，迎来平稳发展，尤其在疫情的冲击影响下，企业的扩张变得愈发理性和成熟。

当主赛道已从“增量时代”向“存量时代”转换，在这个关键时刻，一些专注于存量改造更新的企业看到了这一历史机遇，也有了更加深入的思考和体会。

2020年3月，上海百联资产控股有限公司(以下简称“百联资控”)首度公开发行其专注研究城市更新领域书籍——《唤醒》穿越历史，邂逅经典，以上海中心城区的八个存量老建筑的修缮改造实例，全面记录了对于存量项目改造的心路历程。

对百联资控而言，在市场竞争激烈的当下，如何看待目前的存量市场？又如何通过自身的优势，在城市存量更新领域这条赛道中脱颖而出？是一个值得探讨的命题。

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推动城市存量改造蓬勃发展

浓缩中国百年商业发展史的上海，见证了大量历史建筑的焕新升级，同时，城市更新的脚步从未间断。从2019年开始，上海便探索“政企合作、市区联手、以区为主”旧区改造新模式，进入2021年，上海城市更新势必再提速，从中又能找到哪些新的机会点？

以上海为例，百联资控旗下多个存量项目已更新完成，比如四川中路133号(原卜内门洋行)、光复路127号(四行仓库光三分库)、杨树浦路147号(原马登仓库)等项目，百联资控赋予了这些有着近百年历史的老建筑以全新的生命，推动城市存量改造商业生态圈的蓬勃发展。

百联资控CEO程大利告诉《联商网》，“通过这些案例，希望唤醒城市的记忆、建筑的历史与文化底蕴，唤醒人们心中的那份感激，及对老旧建筑文化的崇敬，使其继续被传承并发扬光大。百联资控也想通过一个个具体的存量改造项目，为实现上海城市更新更高质量发展，贡献绵薄之力。”

程大利表示，得益于百联集团的支持，百联资控基于资本平台和商管平台所搭建的业务链已初具规模，同时已经形成了从前期创意设计、中期开发管理以及后期运营管理的业务模式闭环，具有得天独厚的优势。

其透露，在存量项目的开发升级之外，百联资控还兼顾增量项目的开发拓展，力争不断扩大资产管理规模，为区域经济发展注入新的活力，以达到实现资产增值、促进城市更新和升级的发展目标。

据了解，十四五期间，百联资控旗下将会推出更多的存量更新项目，且均是百联集团旗下位于上海市中心区域的核心资产。未来三年，随着开发改造进入尾声，将会有更多项目投入运营使用，加上新建的集商业、办公、公寓及酒店多种业态于一体的长沙百联购物公园，百联资控项目开发总体量将过百万平方米，迎来资产管理规模的跨越式增长。

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六大产品线各具特色优势

规模化的扩张下，针对城市级别及所在商圈的不同，需要匹配不同的且定位相对清晰的产品线，百联资控这次有备而来。

基于存量物业的基础条件，区域规划、结合城市发展和市场趋势，根据不同客群的需求，同时，又依托于百联集团雄厚的资产和卓越的商业运营能力，致力于创新性地构建和实践商业、办公、公寓等多元业态融合战略。百联资控形成了社区商业、体验式购物公园、主题产业园、精品创意办公、体验型公寓、时尚街区独特风格的产品线体系。

程大利指出，“百联资控目前的发展重心为三大产品线，即精品创意办公、社区商业、体验式购物公园，项目即将陆续面世，其商业选址主要以资本回报率为前提，集中于上海及周边城市”。

“百空间BAIwork”创意办公产品线

精品创意办公即“百空间BAIwork”创意办公产品线，是以精品特色楼宇、社区为载体，高品质、高颜值、功能配备齐全、服务完善的个性化办公空间。

目前，已有贵州路263号、光复路127号、四川中路133号、天津路55-60号、杨树浦路147号、淮安路668号、万航渡路1384弄12号七个项目投入运营。

 “%莘荟BAImunity”社区商业产品线

“%莘荟BAImunity”社区商业产品线的代表项目是北宝兴路624号，是一座将冷链仓库打造成商业、办公、公寓多个业态于一体的社区商业。

改造完成后，该项目将蜕变为集生活集市、餐饮、休闲娱乐、儿童亲子、健身医美、运动休闲等为一体的全新活力社区型购物中心。

体验式购物公园产品线—长沙百联购物公园

将于2021年开业的长沙百联购物公园是集公寓、酒店、商墅、商业、办公为一体的代表项目，也是百联资控打造的首个“购物公园BAIpark”商业综合体旗舰项目。

“长沙百联购物公园是百联资控进军商业综合体的初次尝试，虽然过程中遇到了不少困难，成功需要定力和坚持，无论是管理层，还是团队，都对项目充满了信心”，程大利表示。

据悉，该项目位于长沙空港新城，总建筑面积约24.3万㎡，与已经开业2年的百联奥特莱斯购物广场隔街相望，不过双方的目的性消费定位不同，长沙百联购物公园更加注重消费者的娱乐休闲体验方式，开业后双方形成错位经营，以1+1>2的商业形态，构成区域内独有的“商业共融价值生态圈”。

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全产业链不动产平台提升资产价值

“作为百联集团‘一核三柱’战略中的必不可少的重要组成部分，百联资控承载着实现百联集团核心资产开发后的资产资本化、资本证券化的重要使命”，程大利如此强调。

“也正因如此，百联资控打造了两大平台——资本管理平台和商业管理平台，分别具有资本管理和营运管理两大职能，最终实现资本为资产赋能。”

具体到实际运营中，百联资控的资本管理平台以基金、类REITs等金融工具为载体，通过吸纳市场化人才、实施市场化运作机制，加速推动金融创新及存量资产的证券化；商业管理平台则承担集团体系内、外项目改造、营运管理和资产管理的职能。

对内管理项目，对外输出管理，逐步形成以招商、运营、市场推广三驾马车为核心的自主商管运营体系。在商业资本化运作仍存在不少挑战的当下，百联资控通过两个平台的高效协同，通过资本+资产+运营的专业化运作，最终形成具有(基金)管理/开发/运营于一体的大资管模式，进一步盘活、优化、挖掘、提升存量资产的价值。

据程大利透露，从2021年开始，百联资控旗下的百联百世基金将推出第一支不动产基金，在未来逐步扩大规模至100亿+，并借助私募基金和类REITs等金融工具，搭建匹配项目特征的资本化结构方案，包括金融工具的选择、结构化方案、基金期限和退出时点等，尽快形成资本管理平台和商业管理平台相辅相成的闭环，跑通模式、最终形成“自我造血”的机能。

百联资控之所以有这样清晰的目标规划，源于对商业与资本市场趋势的敏锐洞察和判断。

在程大利看来，因为欧美的金融市场比较成熟，金融工具比较丰富，孵化出了像美国西蒙、新加坡凯德等具备完全产业链功能的大型资产管理集团。“虽然国内的金融工具和产品都还没有那么丰富，诸多品牌处于孵化过程中，但随着未来公募REITs等金融工具的推出，那些做好准备沉淀已久的头部企业，一定会迎来新的机遇。”

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结束语

显然，经过不断的探索，百联资控已经有了一套比较成熟的方法论。同时，在具体的实践操作上也累积了不少经验，并通过一个个存量改造项目的落地，也让城市变得更加美好。

程大利告诉《联商网》，“百联资控将朝着’具有全周期资管能力的全产业链不动产平台’的目标奋力前行，为商业资产资本化运作探索一条可鉴之路。”

机会一定是留给有准备的人，对百联资控和程大利来说，已经做好了充足的准备。