来源/砺石商业评论

撰文/李平

编辑/平凡

地产行业洗牌之际，以稳健著称的保利发展如愿“躺进”前三。

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“躺进”前三

一直将“重回行业前三”视为奋斗目标的知名地产企业保利发展，终于在2022年得偿所愿。

根据克而瑞数据，2022年保利发展全口径合同销售额达到4573亿元，排名行业第二，较2021年同期上升两个位次，与第一名碧桂园之间的差距仅有70亿元。

这也是保利时隔10年之后再次进入行业前三。

2010年6月，50岁的宋广菊接任保利董事长。两年之后，保利将地产开发业务扩张至全国45个主要城市，并成为第二家销售业绩过千亿的房企。

但自2013年开始，保利销售规模逐渐从行业前三掉队，尤其是在“碧恒融”等高周转玩家崛起之后，保利地产销售排名逐渐降至第五，只能用“连续13年行业前5、地产央企第一”的名号来行走江湖。

时也，命也。2017年，时任保利地产董事长的宋广菊曾提出保利地产要在二至三年内“重回行业前三”的口号。但直到这位“地产铁娘子”光荣退休，保利地产都未能进入前三。

2021年7月，宋广菊因年龄原因宣布正式辞任公司董事长、董事职务，刘平成为保利发展新的董事长。2022年4月，这位新的掌门人为保利制定了更高的目标：进三争一。

运气往往比努力更重要。相比饮恨而去的宋广菊，刘平无疑要幸运的多。2022年，随着恒大、融创两大民营房企相继倒下，保利发展几乎是以“躺平”的姿势杀入了行业前三。

根据克而瑞的数据，2022年，碧桂园以4643亿元的合同销售额位列第一，但金额相比2021年（7588亿元）减少近3000亿元；万科销售额为4573亿元，较去年同期减少近2000亿元，排名由第二降至第三，恒大、融创则跌出行业前十。

TOP5房企中，唯有保利发展的排名实现了逆势提升，但其2022年全年销售依然同比下滑。其中，2022年实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。

此外，从经营业绩来看，保利发展2022年财报数据也并不理想。

根据2022年1月5日保利发展发布的2022年度业绩快报数据，2022年保利共实现营业总收入2811.11亿元，同比下降1.37%；净利润约为183.03亿元，同比减少33.17%，明显不及市场预期。

不难看出，保利发展利润端下滑速度要明显快于收入端，背后原因在于毛利率的下滑。数据显示，2022年前三季度，保利发展销售毛利率为24.48%，较2021年全年毛利率水平（26.78%）下滑3.4个百分点。

对此，保利发展在公告中坦陈，报告期内公司受到项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。

事实上，自2019年以来，保利地产销售毛利率就处于持续下滑状态，这也导致公司早在2021年就出现了净利润同比下滑的情形。2021年年报数据显示，保利发展在营业收入实现同比增长17.19%的情况下，净利润却出现了5.39%的同比下滑。

2021年增收不增利，2022年净利润缩水三成，保利发展近两年业绩表现并不突出。不过，房地产的下半场注定是“剩者为王”的时代。在众多民营房企因流动性压力而深陷泥潭之时，拥有政府的背书国企央企就迎来了弯道超车的机会。

从2022年头部房企排行榜来看，除保利之外，TOP10房企中，华润置地、中海地产、招商蛇口分列第四、第五、第六位，央企位次显著前移。

正是在这一逻辑之下，保利发展于2022年3月超越万科成为中国最大市值的上市房地产企业，率先在资本市场实现了“争一”的目标。

上市公司市值的升降代表着资本市场对行业未来发展的判断。从某种意义上说，保利市值超越万科，反映的更多是投资者对央企的信心。

那么，保利发展未来能否在销售规模上真正坐上“地产之王”的宝座？

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“争一”在望？

如果将时钟拨回到2022年年初，也就是刘平最早提出“进三争一”这一口号时，保利的对手主要是碧桂园、恒大、融创、万科四家房企。如今，恒大、融创已经“暴雷”，碧桂园则深陷万亿债务泥潭，保利发展的对手似乎只剩下万科一家。

不过，随着中央接连出台多项楼市利好政策，部分房企尤其是民营房企在信贷、债券、股权“三只箭”的助力下又迎来喘息之机，万科市值也重回2000亿元并反超保利。

事实上，2021年之前，万科经营业绩及销售数据一直在A股房地产板块中位列第一，保利营收、净利润、合同销售金额等指标均不及万科。从2022年前三季度业绩来看，保利营收及净利润金额仍不及万科，只是2022年销售额反超万科。

此外，截至2022年9月末，保利发展合同负债金额为4569.97亿元，万科合同负债金额则高达5365.08亿元。从这一“蓄水池”数据不难看出，万科未来释放业绩的能力也要更强。

不过，从土地储备这一指标上看，保利发展已经超越万科。截至2022年6月末，保利发展、万科土地储备面积分别为1.7亿平方米和1.42亿平方米，保利处于领先优势。

此外，从新增货值来看，2022年保利发展的拿地积极性要明显超越万科。

中指研究院的数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。在百强房企全年整体拿地低迷的背景下，保利发展、华润置地和招商蛇口三大央企占据了新增货值榜单前三位，新增货值分别为2240亿元、2219亿元和1584亿元。

在这一榜单上，万科全口径新增货值仅为589亿元，排名第17位，未能进入行业前十。土储被视为房企的“粮仓”，从这一关键指标来看，保利“争一”似乎更多了一些底气。

不过，在“房地产在中国是重要的支柱产业”被高层重提后，留在牌桌上的选手也明显多了起来。2022年，中海地产、华润置地以及招商蛇口全口径销量均在3000亿元左右。此外，2022年，中海地产、华润置地的拿地销售比分别为0.34、0.39，均高于保利发展（0.3），进攻态势更强，这就给保利“争一”带来了新的悬念。

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难觅第二曲线

保利发展前身为广州保利房地产开发有限公司，成立于1992年，总部位于广州，实际控制人为央企巨头中国保利集团有限公司（持股比例为40.49%）。

在上个世纪最后10年，保利地产凭借“精品路线”快速发展。2002年，保利集团启动股份制改制，将广州保利升级为保利房地产股份有限公司，并提出了全国化发展战略。此后，保利地产从广州沿着京广线（纵轴）和长江沿线（横轴）进行布局，走上了全国化布局之路。

2006年，保利地产成功在上交所上市。至此，地产四朵金花“招保万金”在资本市场完成集结，成为本世纪头一个10年地产龙头股的代名词。

2012年，保利将地产开发业务扩张至全国45个主要城市，并成为第二家销售业绩过千亿的房企。不过，随着恒大等民营地产企业的崛起，保利自2012年之后就掉出行业规模前三。

2016年，随着房地产行业竞争的日益激烈，保利地产提出了“一主两翼”发展战略，即以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼。也是在这一年，保利地产销售额首次突破2000亿元；2017年，保利地产全年实现签约金额3092.27亿元，销售额突破3000亿元大关。

不过，由于碧桂园、恒大等高周转房企的崛起，保利地产在龙头房企的排位赛中始终未能实现提升。2016年，保利地产以2100.87亿元合约销售金额位居行业第五，排在恒大、万科、碧桂园和绿地之后；2017年，碧桂园、万科、恒大稳居行业前三，融创却异军突起成为行业第四，保利地产仍位居行业第五。

2017年，保利地产董事长宋广菊在股东大会上明确提出，保利地产在收购中航和整合保利置业后，未来还会有更多的收购兼并大动作，希望在整合后的未来三年内，保利地产能再度站上行业前三的位置。

2018年，保利地产更名为保利发展控股集团，同时也升级了其“一主两翼”战略的内涵；2021年9月，保利地产发布公告称，为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构，公司拟相应将证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”。

整体来看，更名后的保利发展在多元化发展上并未实现实质性突破。数据显示，2018-2021年，保利房地产销售业务收入占比始终维持在90%以上。2022年上半年，保利房地产销售业务收入占比仍高达90.45%，物业、金融等其他业务占比不足10%。

保利物业算是保利多元化发展最为成功的一个板块。2021年，保利物业实现营业收入107.83亿元，同比增长34.2%，在公司营收中占比不足4%；在管面积约4.65亿平方米，同比增长33%。

根据克而瑞披露的《2022年中国物业服务企业管理规模榜TOP100》，保利物业2022年预测合约面积排名在行业第五位，不及碧桂园服务、万物云、恒大物业、绿城服务。

对比来看，万科旗下的万物云2021年实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%。显然，在物业板块的对阵中，保利占不到万科的便宜。

商业地产更是保利的短板。相比万象城、印象城、龙湖天街等知名品牌，保利“时光系”等商业品牌仍是籍籍无名的状态。就连保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌也承认，“从我们过往的项目来讲，保利确实还没有打造出标杆项目。”

在经历过去的黄金发展时期后， 房地产行业正迎来下半场，单一的住宅开发模式已经不能满足消费者的多元化需求，头部房企正试图通过多种路径的多业态来找寻新的利润突破口。从多元化布局与发展来看，保利似乎明显不及万科、龙湖等对手，未来恐怕还有很长的一段路要走。

高手过招，比拼的往往是谁犯的错误更少。“三道红线”政策出台之后，过去凭借高负债、高杠杆模式发展的民营房企不断暴雷，向来以稳健著称的保利发展如愿重回行业前三。然而，面对“行业吹哨人”万科以及央企阵营的中海地产、华润置地等一干实力对手，保利发展能笑到最后吗？