来源/观点指数 

撰文/冯彩云

继春节前后迎来大规模项目入市后，本报告期并未录得样本企业有新开业项目，节后传统开业淡季如期而至。

虽然增量市场较为平淡，但从消费数据的同比上升可以明显感受到消费回暖的趋势。相应地，以北京及广州为代表的一线城市也推出了不少有利于商业发展的积极政策。

样本企业方面，多家港资报告期内公布2022年业绩情况，以高端商业为代表的九龙仓、太古等内地租赁收入均有下滑，幅度在10%左右，主要受到去年疫情带来的影响。

企业新增合作上，以轻资产为主要业务的企业如珠海万达商管等较为活跃。

样本项目运营上，期内新店引入调改的步伐仍在继续，零售和餐饮是两大主流方向。此外，随着疫情影响减弱，样本项目对于体验业态店铺的引入较为积极。

样本企业进入开业淡季，核心城市重视商圈提质

继上个报告期大量零售商业项目入市后，本报告期则进入了传统的开业淡季。期内，观点指数观察的样本企业中，并无新项目开业。

这与去年及前年同期保持一致，去年仅新城控股和大悦城各有一个项目开出，分别为乌兰察布吾悦广场和武汉大悦城，而前年同期无新项目开出。

虽然期内样本企业无新入市项目，但随着消费回暖，商业市场的信心正在逐渐恢复。国家统计局数据显示，1-2月社会消费品零售总额77067亿元，同比增长3.5%，扭转了2022年10月以来连续三个月下降的趋势，在上年同期较高基数基础上持续恢复。

而与零售业态密切相关的数据也有明显增长，1-2月份，商品零售额同比增长2.9%，商品零售增长加快，增速比2022年全年加快了2.4个百分点。

此外，期内以北京、广州为代表的核心消费城市更有相关商业规划举措出台。

来源：公开资料，观点指数整理

其中，北京将全面落实商业消费空间布局专项规划，商圈提质上，推动各区“一圈一策”方案落地，常态化推进传统商场升级改造，用好“一店一策”支持政策，加快推动京西大悦城、通州远洋乐堤港等项目落地。该规划整体上对新旧项目发展做出针对性指导，助力商圈升级。此外，重点关注首店发展，给予不同等级首店不同的资金支持。

广州则发布了全国首部国际消费中心城市建设专项规划--《广州市培育建设国际消费中心城市发展规划》，该规划提出了具有广州特色的消费体系与消费空间布局，持续探索国际消费中心城市建设，提升城市商业影响力。

观点指数认为，以上规划出台背后主要是出于刺激商业消费、建设好国际消费中心城市的考虑。这会在一定程度上优化营商环境，利好企业投资和项目推进。

在商业环境整体趋好的大背景下，可以发现企业对于未来开业计划较为乐观。据观点指数统计，2023年珠海万达商管预计将有超47座万达商业项目开业，其中大部分为万达广场项目，而华润万象生活和大悦城则分别有12个和6个商业项目开业，相比去年要更加积极。

港资高端商业租金普降，改造项目成轻资产热门

期内，以新世界发展、太古地产及九龙仓集团为代表的港资企业均发布了最新的业绩公告。从披露的业绩中，不难看出去年疫情和经济对零售商业业务发展带来的影响。

其中，新世界发展2022下半年内地投资物业收入录得8.96亿港元，同比减少约12.24%；太古地产内地零售商业租金收入也下跌9%至29.43亿港元；九龙仓内地投资物业出现近年来首次收入倒退，收入下跌11%至47.98亿港元。

整体来看，港资商业地产企业2022年在内地市场表现欠佳，受疫情等市场因素影响较大。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在此背景下，即使王牌项目也同样难以在疫情下录得业绩增长。如太古旗下5个成熟零售商业项目去年均录得零售额同比下滑，其中最大下降幅度达到36%，最少也有10%，主要是疫情期间的闭店以及人手不足导致。而九龙仓内地重要项目成都IFS，虽未披露具体租金及同比情况，但业绩会上披露营业额和租金均受到拖累。

正常商业活动受限于疫情之下，有企业选择发力线上销售，并取得不错的成效。据观点指数观察，新世界旗下K11代表项目在疫情和改造因素影响下，较为注重线上渠道销售，2022下半年广州和上海的K11项目线上销售额均实现同比上升，最多上升20%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

此外，对于稳定消费客群的重视，也使得会员的贡献力度加强。期内上海K11的会员消费占比达到7成，而广州K11会员数量则录得10%的增长。

项目储备上，新世界仍有较多尚未开业的K11项目。未来，随着全国各地的K11项目逐渐开业、个别项目改造及升级的完成，预计将为业绩增长提供助力。此外，K11自去年宣布发展轻资产业务之后，2023年底商业管理轻资产项目将增至10个，预计也将提升内地商业组合市场的竞争力。

随着零售商业运营商们轻资产战略的深化，企业愈发重视商业市场上的项目获取，其中以珠海万达商管、华润万象生活为代表的头部企业在第三方外拓上有不少收获。

数据来源：公开披露，观点指数整理

据观点指数统计，2022年珠海万达商管、碧桂园文商旅及华润万象生活等在第三方外拓市场上有较为积极的表现，获取了数量可观的项目运营权。如华润万象生活2022年新签13个轻资产商业项目，覆盖了华北、华西等区域。

数据来源：公开披露，观点指数整理

值得关注的是，在轻资产项目获取中，可以发现改造型项目成为重要的方向之一。以华润万象生活为例，2022年新签的13个轻资产商业项目中，有不少是城市存量商业接管或文旅形态盘活。期内新增的合作中也不乏存量改造项目，如红星美凯龙南昌红谷滩商场。

对比新项目，这类存量项目具有建设周期较短、位置相对优越等有利条件，但对企业是否能够精准定位，准确研判市场需求等能力要求较高，对企业商业能力而言是不小的考验。

数据来源：公开披露，观点指数整理

在企业寻求合作新增项目方面，期内以珠海万达商管为代表的企业较为活跃，新获取三座万达广场规划。印力则继续开拓上海区域的商业市场，继上个报告期与上海临港达成合作，开发上海临港片区商业外，期内又与浦发集团合作打造上海唐镇板块两大商业项目。

据观点指数了解，目前印力已在上海浦东布局超50万平方米商业项目，整个上海的项目规模则达到18个，管理面积达240万平方米，在上海区域具备较强的规模竞争力。

餐饮零售仍是调改主方向，体验店铺关注度提升

期内，观点指数观察下的样本项目新店引入上趋于多元化，具有较强的创新性。除香氛、护肤等零售业态首店外，农场概念店、限时快闪店等也有所涉及。其中，北京三里屯太古里继续发挥其在招商引入上的优势，成为期内引入新店最多的样本项目。

数据来源：公开披露，观点指数整理

观点指数发现，样本项目不仅在店铺业态类型上较为创新，传统零售和餐饮业态结合的趋势也愈发明显。

如上海张园引入的美妆护肤品牌希思黎亚太首店，不仅有购物区域，还提供美容服务以及配套有咖啡店。这类店铺通常租赁面积较大，会有两到三层的营业空间。观点指数认为，这在较大程度上可以满足消费者的多样化消费需求，获得一站式服务，提升购物体验。

但另一方面，这类业态融合型店铺运营难度也不小。据观点指数了解，该类店铺此前已有出现，如不少网红书店尝试阅读+咖啡、餐饮等复合体验的方式，吸引了不少消费者，但后续出现承租面积大、盈利空间有限等问题，难以长期维系。

从样本项目引入的具体业态类型上看，餐饮品牌占比最多，其中更以甜品类的为主，其次是以美妆、香氛类为代表的零售型业态。可以看出，餐饮和零售依然是当前零售商业项目招商调整的重要方向。

数据来源：公开披露，观点指数整理

此外，期内样本项目比较突出的是加大了对体验式店铺的引入，观点指数认为这是商业项目在追求创新的重要表现。作为业内标杆，项目不仅在营收等层面要有突出表现，更要成为市场风向标。此外，摆脱疫情影响后，项目更加注重消费者的交互性体验或许也是重要原因。

如北京三里屯太古里项目引入的集度 ROBOVERSE 是全国首家元宇宙汽车品牌中心，主要给消费者提供聚合产品体验、用户服务、品牌展示等功能。

此外运动型的潮流中心也较受青睐，MIX POWER三里屯太古里店和上海K11的METAHIFA全国首店，均为潮流运动中心型店铺，与当下消费者追求健康生活方式的需求相契合。