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撰文/黄指南

现如今，内地针对商业地产的公募REITs市场尚未开放之时，华润置地为打通“投融建管退”的闭环，提高资金营运能力，继续在商业项目资产证券化上探索。

4月3日，北京产权交易所披露，华润置地（成都）有限公司拟挂牌华润置地（太原）有限公司100%股权，预披露截至时间至2023年4月28日。

观点新媒体了解到，本次转让披露的决议文件名称显示，本次挂牌的实际资产为华润置地华北大区的太原万象城项目。

太原万象城截至目前已营运超4年时间，开业当年的的出租率就已超96%，本次挂牌极有可能是华润置地在商业地产领域的证券化尝试的又一落子。

华北最大万象城

根据北京产权交易所披露数据显示，本次挂牌华润置地太原公司的底价暂未披露，该司成立于2013年9月，目前公司法人为凌晓洁。

据观点新媒体了解到，华润置地太原公司目前持有物业包括太原华润中心、太原万象城等项目。截至2023年1月31日，该公司营业收入为8539.9万元，营业利润为2098.04万元，净利润1574.97万元，资产总计27.48亿元，负债总计19.02亿元，所有者权益8.46亿元。

从转让方基本情况上看，本次挂牌的转让方为华润置地成都公司，而按照2016年华润完成的大区架构调整后，太原公司属于华北大区、成都公司属于华西大区。那为何一个华西大区的公司手握着华北大区的资产？

对于上述问题，观点新媒体联系到华润置地对外关系相关负责人，截至发稿时，未得到企业方的回应。

但有市场人士对观点新媒体指出，华润置地正在处理此前“区域架构调整”的历史遗留问题，从本次挂牌股权转让事宜是由华北大区请示签报的，不排除为华润置地太原公司通过挂牌转回华北大区的可能。

据观察，华润置地太原公司法人凌晓洁，其在2020年接任华润置地华北区总经理,而原华北总蒋智生则是前往另一个央企地产平台—中国融通集团旗下房地产业务担任总经理。太原公司将通过挂牌转让的操作，从而“正式”转入华北大区的管理体系。

在未设立太原地方公司时，华润置地在太原的扩储动作，一直都是由成都公司“代劳”的。

2013年8月，华润置地成都公司以总价20.13亿元，竞得山西省太原市三块共计16.76万平方米商业用地，借助三宗地块的落位，达成了首进太原市场的布局。彼时就有市场消息指出，华润置地的商业项目万象城或将落子太原。

时隔一个月，华润置地成都公司于太原再以17.9亿元斩获一宗商住地，并夺得当年“地王”的桂冠，“轰轰烈烈”进入太原。

说回太原万象城，项目位于长风商务区核心位置，打造指出对标的是青岛万象城模式。据当时太原华润中心负责人对外口径，太原万象城在卖场布局、商业业态配比、主力店规模等方面均是“师从”青岛万象城。

观点新媒体了解到，万象城太原项目于2015年前后开始招商及建设，并在2018年9月建成开业。该项目落成时不仅是山西第一个万象城项目，还是华北地区规模最大的万象城。开业当年，仅运营了三个月的该项目便录得租金收入7755.9万元，出租率96.2%。到了2021年末，销售额更是达到了39亿元。

而本次出让太原公司100%股权，华润置地除了为解决历史遗留问题外，另一种可能便是为太原万象城的资产证券化做提前准备，而挂牌转让是资产证券化的必经路径。

证券化探索

价值回归的当下，如何将持有的商业地产资本化，进行存量盘活，获取增量资金，为存量商业项目提供新的退出渠道，均是众房企不断探索尝试的方向。

目前国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行，最为常见的证券化融资工具有为两种，分别为CMBS和类REITs。

实际上，华润置地在资产证券化方面的已有诸多“尝试”，其证券化的底层资产一直以成熟的商业项目为主，包括万象城系列、华润大厦系列，目前已延伸至万象汇系列。

而本次预挂牌的华润置地（太原）有限公司100%股权，或与实际转让资产无关，极有可能是为其背后最有可能实现资产证券化的项目——太原万象城提前“铺路”。

据观点新媒体观察，同样是股权转让，同样是转让公司背后拥有成熟的商业项目，2022年华润置地在以清河万象汇作为底层资产做类REITs资产证券化项目时就有这样的操作。

去年10月，华润置地拟转让北京华润新镇置业有限责任公司100%股权，底价为33.93亿。而华润新镇置业持有北京清河万象汇项目是万象汇产品的首个项目，并处于稳定营运的阶段。

彼时对于该公司股权的出售，华润置地曾对外表示，华润新镇置业股权挂牌于北交所披露，是清河万象汇做证券化项目所必需程序。同年11月，成功发行以该项目为底层资产的类REITs产品，项目规模33.96亿元，稍高于资产转让底价。

华润置地在资产证券化已有不少成果，截至目前其已发行7只CMBS产品，2只类reits产品，1只reits产品，累计退出金额超280亿元。发行利在3.28%-4%之间，融资成本较低且优势明显。

数据来源：企业公告、观点指数整理

另外，华润置地在资产证券化道路上，还开创了多个“首次”。

2021年发行的“中信证券-国君-上海万象城资产支持专项计划”，在单笔发行规模上为该年度最大规模的CMBS。

2022年10月，华润置地成功发行10年期，规模30亿元的“石家庄万象城资产支持专项计划，已成为市场首单10年期CMBS项目。

2022年12月，华夏基金华润有巢租赁住房REIT成功上市，发行累计募集资金达到1200亿元，网下发售份额213倍，曾一举刷新公募REITs网下询价纪录。该项目还成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT。

截至2022年末，在不含海口万象城与海口N次方公园两个项目，华润置地在营购物中心66个，已在23个城市实现2个及以上购物中心布局。该司预计未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末，在营购物中心将增加至111个。

未来，随着更多的商业项目的不断进入成熟期，华润也势必将更多的资产投入到证券化道路上，快速将资产变现，提升自身流动性水平同时，也能空出“手”来继续做大商业地产版图。