来源/独角Mall

撰文/福贵

2016年，王健林公开叫板迪士尼，并表示有万达在，就要让上海迪士尼乐园20年之内无法盈利。

然而，经历大马事件后，王健林没有了曾经的豪情，而是一直以稳健经营、低杠杆和轻资产示人。

王健林的壮士断腕也成为房产界的经典案例。

及至这两年，蛰伏多年的王老板一改往日形象，高调复出，在多地多次出手拿地，大举抄底房地产。

相较于恒大等房企彼时纷纷暴雷的情况，很多人表示老王“翻身”了，当年的危机已经解除，万达满血复活。

然而，欢喜背后总是悲。

就在昨天凌晨（4月25日），港交所显示珠海万达商管招股书已“失效”。这也是自2021年以来，珠海万达商管第三次招股书失效。

图源：港交所

4月22日，就有市场消息称，珠海万达商管母公司大连万达集团境外总计13亿美元的三笔银行贷款已无触发提前还贷风险，万达与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。

而关于招股书失效问题，据财联社25日援引万达商管方面消息显示，根据香港上市规则，香港联交所认为原申请或再次递交六个月到期后三个月内重新递交的，均属于原申请的延续。因此，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中。

另外，几乎同一时期，“万达地产被强执10亿成老赖”的消息也成为热议话题。

两个瓜一起出来，关于万达的“传闻”也一个接一个。

有人在传“万达数据造假”、“华润要收编万达”的消息，有人在传万达“单单在建项目亏损300亿”“内部管理混乱”“万达所有城市总都去集团开会了，现场会，没有会议号，可以说是史无前例”。

图源：微信、小红书等

也有人表示文明吃瓜，不信谣不传谣，静待后续。

不管现在传闻的消息是真是假，也不管万达会不会再来一次割肉救市，单从万达目前所面临的一些实际情况来看，或许，王健林和他的万达再一次站在分水岭上。

01

第四次延期

万达商管IPO之路仍艰难

7年前（2016年9月），因股价长期低迷，估值过低，在港股上市仅637天的万达商业私有化退市，试图回归A股市场。

但A股大门紧闭，无奈之下，逐渐向轻资产转型的万达成立珠海万达商管以求港股上市。彼时珠海国资委出资30亿战投入股。

背靠国资，外加万达商业轻资产化后发展不错，大家都认为珠海万达商管上市已经稳了。然而，几年来，珠海万达商管上市路并不顺。

2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日，珠海万达商管先后三次递表港交所，但三次递表均已失效。

其中，第三次递交招股书被外界视为最接近上市的一次，今年2月的大连万达商管美元债发行路演会上，管理层便曾透露珠海万达商管预计将在2023年二季度完成在香港IPO上市。

4月18日，距离约定上市时间仅一周左右，万达集团方面还曾对外回应称，珠海万达商管正在按照中国证监会新规定准备IPO文件。

然而，第三份招股书状态已于4月25日凌晨更新为“失效”，新的IPO时间表还未公布。

有业内人士指出，珠海万达商管未能按期上市的原因或在于监管机构对其财务数据仍有疑虑。

据今年1月大连万达商管披露的2022年业绩快报显示，万达商管集团实现收入553.1亿元，同比增长7.4%；租金收入508.5亿元，同比增长8%；商铺出租率98.7%；租金收缴率100%。

图源：万达商业管理微信公众号

这些数据虽然亮眼，但实现的可能性存疑。业内人士表示，想要完成100%的租金收缴率，难度很大，特别是在去年疫情持续反复的大背景下。

特别是在知乎上有一位自称万达内部员工的知友写下长文，揭露万达内部不为人知的一面，表示各项目为达成指定考核目标，不得不对数据造假，不少销售额是内部员工自己购买，客流也存在刷数据的情况。

对于这些情况，不少曾履职万达的朋友表示“懂的都懂”。

02

对赌约定即将到来

万达今年已多次卖股权、发债

除了上市遇阻之外，万达还面临着巨大的资金压力。

一是对赌协议。

万达此前与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG投资者等22家机构投资人签署对赌协议。

关于上市时间，珠海万达商管最迟要在2023年完成上市，万达若不能于2023年底成功上市，公司需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

关于业绩承诺，珠海万达商管2021年—2023年实际净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

另外，上文所述的13亿美元也被曝是赌注之一。

二是融资问题。

3月21日，证监会就万达申请发行60亿元境内债券一事下发问询函显示，根据申报材料披露，近三年及一期，万达商管筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元和-182亿元。

筹资活动现金流量净额持续大额为负，说明公司融资渠道不畅通，其偿债能力引起监管关注。

三是多笔债务年内到期。

据媒体报道，今年万达系有两笔本金合计7.5亿美元的到期债券，同时还有9笔本金合计达243亿元的境内债券将于年内到期或行权。

很明显，万达需要填的窟窿很大，而今年以来万达系所做的操作无疑验证了这一点。

减持万达电影股份套现

4月19日，A股上市公司万达电影发布公告，公司控股股东北京万达投资有限公司计划通过集中竞价方式和大宗交易方式，减持公司股份不超过65381064股，占公司总股本的3%。

减持原因是股东自身资金需求。

图源：万达电影公告

按照当天收盘价计算，最高可套现约9.5亿元。

此前3月，万达电影控股股东一致行动人万达文化集团减持4356.53万股，套现约5.83亿元。

而王健林作为万达投资和万达文化集团实际控制人，意味着这两次减持最高可套现超15亿元。

质押万达酒店全部股权

今年1月12日，万达酒店发展有限公司发布公告称，公司控股股东万达商业地产海外有限公司已将其持有的全部普通股质押予贷款人，作为获提供贷款融资的抵押品。

据悉，贷款人是新加坡主权基金淡马锡。 

图源：万达酒店发展公告

发高息美元债券

今年年初，大连万达商管接连发行两笔息票率高达11%的美元债。

1月13日，大连万达商管宣布发行Reg S、2年期、以美元计价的高级无抵押债券，该笔债券规模为4亿美元，息票率11%，发行价格为97.628美元，收益率12.375%。

紧接着的2月初，大连万达商管再次发行Reg S、3年期、以美元计价的高级无抵押债券，债券发行规模为3亿美元，息票率为11%，最终年利率指导价为12.375%。

找钱，已经成为万达今年主要任务之一。

03

万达商管会不会被卖？

再回到业内近日一直在讨论的关于万达会不会被卖的问题。

一方面，信息源暂不明确，万达一直都有与国家队合作的先例，可能外界将万达与华润间的接触进行过度解读；另一方面，从多方信息和业内人士的观点来看，万达商管被卖的可能性不大。

一是历史角度来看

2017年，万达面临着生死危机，稍有不慎，可能就没有万达后续。在当时的情况下，王健林都没有出售万达商业板块，只是将13个文旅城和76家酒店分别卖给融创和富力，可见王健林对商业板块的重视。

而从这几年的情况来看，王健林手握规模庞大的商业帝国（万达广场、万达电影、万达宝贝王等），不断为其带来财富，也为万达在各地拿地和在资本市场融资提供保障。

万达商业轻资产化也让其项目规模稳步增长。

二是接盘方来看

假设万达商管真的要卖，接盘方既有资金实力，又有运营实力的，应该只有华润能吃下万达这么大的蛋糕。

不过后续有知情人传出消息为假。

图源：知乎

三是王健林的行程来看

今年以来，王健林一直带队在全国各地扩张文旅版图。

4月12日，张家界旅游集团股份有限公司宣布，与大连万达集团股份有限公司签订战略合作框架性协议，双方拟围绕大庸古城项目开展合作。

4月10日，万达与四川德阳签约三星湖万达五星级温泉度假酒店及国际文旅项目。

此前，万达与河南洛阳签约，计划在洛阳打造龙门旅游度假区项目；还在贵州黄果树瀑布景区、北京平谷区等洽谈合作及推进方案落地。

可以看到，王健林还在继续布局业务，探索文旅轻资产化的可行性，并未躺平。

不过也不排除恒大的操作，早期各种黑料不断，说是被人抹黑，最后老板直接躺平，打了所有人一个措手不及。

最终结局如何，还要看今年万达有没有上市的可能。