【课程背景】

中国城市化进程的加速，及市场形势的变化，让商业地产也进入了新的时代，城市更新与社区商业，正在成为新的‘风口’与趋势。

城市传统商业街区是一个充满生活气和烟火气的地方，是一座城市浓缩的“历史记忆”。但大部分城市传统老旧街区都面临发展滞后、沉寂衰落、与居民生活体验不匹配的情况。随着“加快推进城市更新，提升城市能级品质”成为各大城市的发展核心，城市老旧街区的改造也成为城市更新的重中之重。

生活性服务业不仅与城市居民的日常息息相关，也是国民经济发展的‘稳定器’和‘助推器’，数据显示，城市居民40%的消费支出集中在社区周边一公里范围之内，这一比例仍在上升。社区是与人衣食住行最接近，也是人停留时间最长的生活单元。社区商业，必然会成为城市发展最重要的一环。

但我们真的准备好迎接新趋势的到来吗？新的“风口”,带来的除了机遇，还有哪些不可知的风险？

比起曾经的以大型购物中心及商超为主体的商业地产模式，城市更新与社区商业，是传统经验的延续，还是有新的模式与规则？

本次培训对城市更新做深度解读，发现其中的机会和挑战，也会重点讲述社区商业运营的关键，希望能给商业伙伴更多的启示和帮助。

【课程收益】

针对城市更新这一主题做深刻解读

商业改造中定位、业态及品牌的匹配

商业改造中如何处理好空间和成本及改造流程

社区商业运营的核心与落地的关键

社交中心如何成本消费者的交流平台

12国32个成功案例解析—城市更新与社区案例落地实战心法

【学员对象】

商业地产、购物中心、百货公司总经理、副总经理及有项目改造或社区商业运营需求的商业管理人员

【课程时间】

2024年4月18-19日

【课程地点】

深圳天虹集团总部9楼会议室

【主办单位】

联商网www.wzxxx.cn

搜铺网www.soupu.com

知了壳www.zhiliaoke.com

【课程大纲】

新商业，新生活城市更新与社区商业发展

第一部分：新商业环境下的城市更新与改造

一、城市更新: 是机遇与风险共存的时代

1. 城市更新的历史与明天

(1) 新地产时代：城市更新的必要性与必然性

(2) 从城市更新的发展看风险与机遇

2. 城市更新，首先要明白这些要点！

(1) 城市更新的主要模式：进入模式及改造模式

(2) 城市更新的难点分析

(3) 要做好独立项目改造与调整，首先要知道这些要点。

二、不是所有的项目，都适合做改造与更新！

1. 怎样做城市更新项目的环境评估

2. 怎样做城市更新项目的技术评估

3. 怎样做城市更新项目的财务评估

三、城市更新项目，在前期就决定了一半的成败。

1. 不了解你的消费者，就不可能做好项目研发

(1) 怎样运用定量与定性研究技术，做好消费者的选择与分析

(2) 定量研究方式：实地踏勘与问卷调研

(3) 焦点小组与专家访谈等定性方式在商业改造中的应用

(4) 数据分析比采集更重要：客户研究的分析方法与模型

2. 你真的了解市场与竞争么？

(1) 怎样做城市商业发展评估，以及寻求商业机会。

(2) 区域商业竞争评估的方式与方法

(3) 品牌渗透评估的方式

四、内容为王：定位，业态与品牌配置

1. 项目细分市场的选择：所谓商业的“非标时代‘是否成立？

2. 从需求与竞争的角度，看商业地产的主题与定位选择

3. 做好可落地的业态与品牌规划新商业环境下的招商变革：寻找品牌与招商要点

4. 从鸿寿坊、ZX 创趣场、与 新天地广场看商业地产的改造方向

五、细节为王：怎样做好商业地产的空间处理与成本控制

1. 商业地产的空间处理难点

2. 怎样在符合定位与商业逻辑前提下进行空间改造

3. 业态布局与空间处理的结合

4. 怎样做好商业地产改造的成本控制

5. 案例：EKA 天物，NEWOMEN，与西单更新场

六、商业地产改造的流程管控

1. 商业地产改造流程

2. 商业地产的改造与管控难点

3. 在运营项目的改造管控难点

4. 案例：通过商业项目的全过程改造来说明怎样做好城市更新

第二部分：商业新蓝海—社区商业

一、消费者与商户经营法则的运用                                                                                    

1. 商业地产三个核心问题：引流、导流、留客

2. 第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？

(1) 商场懂顾客：商场定位准确为基础

(2) 核心商圈绘制：五大交通工具与时间结合的变形虫商圈图

(3) 睦邻计划实施：专人专职专预算

3. 第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

(1) 商场知顾客：商场透过信息化大数据持续收集

(2) Drop：二个主要交通工具分析DROP  

4. 第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？

(1) 顾客爱商场：会员计划提高会员忠诚度

(2) 每季度店内与核心商圈拦访：一年四季不低于一万样本量

二、社区商业核心关键：高频率法则                                                                                    

1. 社区商业内核：核心商圈人口不足的解决方案即是高频率到访

2. 第一个数据：万达广场的法则

(1) 租金占比88%：2023年底全国超过500个万达广场租金占总收入的比例约88%

(2) 客流密度：平均15万平米建筑面积，需要日均客流3.6万人  

3. 第二个数据：核心商圈贡献主要客流

(1) 八大集团：龙湖、万达、吾悦等八集团为期八年800个购物中心追踪黄金数据

(2) 信息系统：入口客流系统、商铺客流系统、顾客来源热力图、WIFI LBS系统

(3) 核心商圈客流占比85%：逐年提高占比达到九成

4. 交叉比对数据：从七天来商场一次引导为天天来

(1) 黄金客流密度：建筑面积3万平米商场，需要日均7000来店客流人数

(2) 来店频率与停留时间：顾客7天来商场，每次停留约3小时，游逛约3公里

5. 社区商业解决方案：让核心商圈居民，有天天来的理由！！

三、国内外社区商业成功案例                                                                                    

1. 何谓社区商业

(1) 社区商业的定义：社区居民的生活中心『Life Center』

(2) 社区商业的商圈定义：时间距离取代直接距离

(3) 社区商业的基本业态：八大基本业态 满足基本需求（百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲娱乐）

2. 成功案例介绍

四、社区商业落地六大核心关键                                                                                  

社区商业关键核心问题：找出核心商圈居民高频率到访的理由

1. 社区商业成功关键一：动线与交通

(1) 动线中枢：商业位于大众运输与小区穿越动线中枢

(2) 大众运输引入：公交、地铁体系为关键，主动引入

(3) 屋顶释放：做为周围住宅楼的屋顶休憩中心

(4) 二次穿越：创造居民每天二次穿越商场的动线设计

2. 社区商业成功关键二：创新业态

(1) 传统菜市场：可创造每日到访

(2) 当地特色：香港的饮茶生活与赛马、重庆的火锅聚餐、东北的洗浴社交

(3) 生活诊所：老人复健、小孩感冒、女人妇科、牙医

(4) 六餐餐厅：配合居民生活的餐饮型态

3. 社区商业成功关键三：政府与机构

(1) 民政机关引入：生育、养育、教育、养老、福利等

(2) 卫生所：居民的普遍基础医疗需求满足  

4. 社区商业成功关键四：关键业态

(1) 生活配套：修理等八大业态

(2) 中型超市：提供生鲜蔬果的中大型超市

(3) 杂货店：日常生活的一切杂货      

5. 社区商业成功关键五：生活中心

(1) 社区中心：释放商场空间提供小区活动中心

(2) 儿童游乐场：主动提供安全儿童空间与设施

(3) 妈妈教室：长期举办沙龙活动维系社区关系

(4) 图书馆与里民中心：居民的停留与互动空间

6. 社区商业成功关键六：老人与小孩的友善

(1) 日本永旺GG MALL案例分享

(2) 炸鸡理论：老人生理机能的事实

(3) 表与里：可以做与不可以说原则

(4) 怀旧经济：回忆是无尽的商业宝藏

7. 社区商业经营内涵

(1) 经营时间：社区居民作息时间为依据

(2) 商户商品：小而杂精神

(3) 招商实施：依据居民需求的导向原则

(4) 推广实施：社区一分子的主动出击原则

(5) 运营实施：商品管理的弹性原则

五、社交中心就是成为消费者各样关系的交流平台                                                                                    

成为消费者生活中心是夺取消费者忠诚度与认同度

1核心商圈的小区拜访与友邻方案：居委会主委关系深耕、季度频率造访。

生活中心：小区居民人生重要时刻记录在此

活动主诉求：创造小区居民关系的互动

4. 外部资源引进：刻意引进社区子组织

5. 场地资源公开化：幼儿园毕业季、大学社团PK战

六、社区商业案例分享                                                                                         

七、现场解惑     

【讲师介绍】

宋若嘉

联商网知了壳金牌讲师：商业地产战略研究与运营管理专家；联商网特邀顾问；国际金融地产联盟常务理事

教育背景：哈珀 -亚当斯大学院硕士

工作经历

熙领商业管理联合创始人、高级合伙人；郑州新东润集团副总裁；天华迈卓咨询副总经理；香港崇邦集团高级经理

超过15年的商业地产一线从业经历，在多个内资及外资大型地产企业担任过市场要职，深度参与过多个国内知名商业地产项目的开发及管理，对于商业地产的发展战略、商业规划、建筑设计以及招商运营管理有丰富经验及深刻理解。

近年来专注于商业地产的数据化管理、项目运营调整与改造，以及社区商业的体系化发展，曾作为主编之一参与编写《中国社区商业规范化发展研究报告》，并作为主要技术负责主持过数个国内大型地产集团的社区商业产品线制定。

张凯胜

联商网知了壳金牌讲师；任职国内商业地产前五强，集团商业高管，多家商业地产学院高级顾问、全国商业地产领导品牌公司商业地产操盘手。

国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验和同时任职过外企、民企与国企高管的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使张老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。张老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，张老师曾任职电子商务公司，并深入参与顶尖商业地产公司信息化建设、O2O落地，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设与O2O趋势亦能够提出有价值预判。

实力操盘、彰显魅力，主要操盘项目展示：台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。万达广场44家，已开业24家广场，筹备期20家广场。

培训经验丰富、资历显赫、学生过万：

拥有超过14年培训讲师资历，学生人数过万人。长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，主要负责万达广场20个筹备期项目与营运期44个项目经营团队培训，全国商业总经理与副总经理入职培训。

国内领先企业O2O操盘者：

担任国内前十强商业地产万达与龙湖O2O操盘手。从组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战超过四年经验。

北京大学商业地产总裁班、浙江大学商业地产高管班培训师资

【费用及联系】

培训费：3800元/人（含听课费、资料讲义费、2天午餐）

联商网会员企业九折，非会员企业三人以上九折（跟知了壳培训卡不同时享受优惠）。

开户名：杭州知了壳企业管理咨询有限公司

开户行：中国农业银行杭州市吴山支行

帐  号：19 0058 0104 0013 068

联系人： 

马丽：13501750783(同微信)