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撰文/梁争誉

新世界发展（00017.HK）再现人事“地震”，三个月内两度易帅。

11月29日，新世界发展公告称，马绍祥提出辞任执行董事及行政总裁，以便处理其他个人事物，亦不再担执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员，自2024年11月29日起生效。

马绍祥出任新世界发展行政总裁一职仅61天。今年9月26日，新世界发展宣布，马绍祥接替郑裕彤家族第三代郑志刚，担任行政总裁一职。

马绍祥出身工程界，曾担任香港特区政府发展局局长，熟悉建筑工程以及香港各地区发展规划。2018年，马绍祥转战商界，加入郑裕彤家族旗下上市公司新创建集团（00659.HK）。2022年7月，马绍祥加入新世界发展，获委任为执行董事。

近年来，新世界发展在香港新界北部积极拓展业务，先后与华润置地、招商蛇口、深业集团达成合作，每一次签约都有马绍祥的身影。由于新世界发展在北部都会区持有约1500万平方呎农地储备，马绍祥上任行政总裁被认为将帮助新世界发展释放土地价值。但还未大显身手，马绍祥即宣布去职。

马绍祥的“继任者”是一名职业经理人——新世界发展执行董事、新世界中国行政总裁黄少媚。

新世界发展公告称，黄少媚拥有超过20年房地产经验，长期担任中国内地城市大型基础建设、城市规划及城市更新的顾问工作，向内地政府提供专业地产发展、城市规划及相关专业建议。

黄少媚于2015年10月加入新世界集团，出任新世界中国副行政总裁，于2020年2月擢升为新世界中国行政总裁，同年5月出任新世界发展执行董事。此次升职后，黄少媚将全面负责新世界发展在香港与内地的业务，向新世界集团主席郑家纯汇报。

“在检视集团的发展方向后，我了解到集团发展需要适时做阶段性改变，而行政总裁的角色也需要作出调整。我十分高兴觅得更适合的人选，而黄少媚女士也接受邀请，担此重任。”郑家纯表示，凭借黄少媚女士过往丰富的地产及企业管理经验，以及协助集团在香港与内地地产开发及投资管理的卓越成就，“我期待她在集团未来的管理发展及协同效应上发挥重要的作用。”

黄少媚领衔的新世界发展高管团队，图源：新世界发展

新世界发展于11月29日下午2时32分停牌，停牌前报6.43港元/股，跌5.9%，年内累计跌幅达45.77%。

曾与郑志刚紧密搭档

黄少媚曾与郑志刚紧密搭档，联手开拓内地市场。

据《广州日报》2023年报道，在房地产行业从业20多年，黄少媚是摸爬滚打成长起来的。从最基本的管培生学起，无论酒店、商场租赁、商场设计、写字楼租赁，还是住宅的买卖、土地投资、物业管理、城市更新，她都有经验。

来自广州市房协的信息显示，黄少媚是广东广州人，曾就职于地产服务机构高力国际、港资房企新鸿基地产等。2015年底，黄少媚加入新世界集团，“任职周大福珠宝集团有限公司及新世界发展有限公司郑家纯主席私人助理，及新世界中国地产董事兼副行政总裁”，广州市房协称。

加入新世界发展后，黄少媚曾与彼时被视为接班人的郑志刚紧密共事过一段时间。这对搭档联手跑马圈地，推动新世界发展完成在粤港澳大湾区、长三角核心城市的布局。

2020年1月，新世界中国发布重要人事任命，宣布郑志刚担任联席行政总裁，“他将以领航者的角色，带领团队上下一心，携手迈向新的征程。”同时，黄少媚被提拔为营运总裁，负责公司的土地拓展、项目统筹、财务安排、销售、租赁、公共关系、市场推广及品牌传讯等业务。

4个月后，黄少媚再次升职，获委任为新世界发展执行董事。新世界中国官方微信公众号的一篇文章称，“黄少媚女士是业内少有的综合型人才，带领团队一举拿下深圳前海、深圳太子湾、广州增城、广州汉溪及杭州望江新城等项目。项目更在短时间内奠基动工，一改外界认为港资企业开发节奏缓慢的印象。”

2020年8月，新世界发展以41.11亿元摘得上海黄浦淮海社区C020102单元055-2地块，折合楼面地价约59855元/平方米。这是继2013年内地首个K11购物艺术中心入驻上海后，新世界发展再度入沪，进一步完善K11在华东的布局。

黄少媚代表新世界发展签署C020102单元055-2地块的成交确认书。她表示，“在郑志刚先生非凡远见、果敢而坚定的决策领导下，我们将深度挖掘长三角地区的优势，助力集团完善在华东的商业布局，让其成为粤港澳大湾区之后的又一业绩增长点。”

广深两个一线城市也是这对搭档关注的重点。

在黄少媚的主导下，新世界中国以广州周大福金融中心为中心，在东部开发增城综合发展项目，在南部打造汉溪综合体项目，在北部打造云门NEW PARK项目。

前海周大福金融大厦是新世界中国在深圳落成的第一个综合体项目，K11内地首个旗舰项目K11 ECOAST选址深圳太子湾，计划今年年底开业。新世界中国在深圳还布局多个城市更新项目，包括龙岗188工业区改造、西丽新围工业区项目、光明光侨食品厂改造项目。

截至今年1月，新世界发展在粤港澳大湾区累计投资已超过2000亿元。

2020年10月，郑志刚与黄少媚一行巡视大湾区主要项目，图源：新世界中国

郑志刚宣布辞去家族企业相关职务前的最后一次公开露面，也是和黄少媚为公司活动站台。今年9月18日，由新世界捐建的新疆首个综合性非遗展馆——新世界新疆非物质文化遗产馆竣工并移交，郑志刚与黄少媚一起出席了竣工仪式。

新团队能否重振新世界发展？

新帅黄少媚接手的新世界发展，危机四伏。

由于过去数年的大举扩张，叠加房地产市场长期深度回调，新世界发展债务高企，首现亏损。

Wind数据显示，2020财年至2024财年，新世界发展的资产负债率分别为53.39%、51.49%、54.69%、56.45%、49.48%。可供对比的是，老牌港企长实集团、太古地产、新鸿基地产、恒基地产的最新资产负债率分别为20.64%、19.70%、25.31%、36.30%。

2024财年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界发展20年来首次出现年度亏损，母公司股东应占亏损196.83亿港元。截至今年6月末，新世界发展综合债务净额约1236.57亿港元，净负债比率为55%，同比增长7.3个百分点。

在11月21日召开的股东会上，郑家纯重申，公司目前负债水平较高，现阶段首要任务是降低负债，积极令现金回笼，任何收购或影响现金流的行动都不会考虑。

近年来，新世界发展通过出售非核心资产及业务，优化财务状况。马绍祥在接任CEO后表示，将推动公司走轻资产模式，专注于地产本业的核心业务，今年计划出售非核心资产130亿港元。

2024财年，新世界发展已完成出售约77亿港元的非核心资产，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。

黄少媚的任命公告发布后，新世界发展旋即披露一则关连交易完成的消息——集团获政府批准，向母公司周大福企业转让启德体育园项目，代价约4.17亿港元。

重振新世界发展，黄少媚已组建了团队。

新世界发展表示，黄少媚将由管理团队中特定领域的专业人员支援，就集团的香港和内地业务分别成立一个营运委员会，以维护业务营运及将管理方向制定为可执行之计划。管理委员会成员包括新世界发展设计总裁薛南海、新世界发展人力资源负责人赵慧娴、新世界发展首席财务官刘富强、新世界中国运营总裁陈耀豪、新世界中国财务负责人林义昆等，向黄少媚直接汇报。

黄少媚称，未来会专注地产主业、秉持稳健务实的经营方针，加强市场导向，提升项目回报率。新世界的项目和产品在市场上已经建立了独特的品牌优势，会继续发挥在人才、技术、产业资源、土地储备上的强项，创造可持续的业务增长。

两年前，黄少媚曾在公司内部召开“总裁面对面”沟通会。她说，在这个“逆风逆水”的时候，就像大家在一艘巨轮上遇到一些颠簸，可能会感觉不舒服，但要坚信，只要方向是对的，这艘巨轮依然会乘风破浪，驶向美好的彼岸。

两年后，风浪来得更为猛烈。震荡不定的新世界发展会在新舵手的领导下驶向彼岸吗？