商业地产独立是房地产发展的必经之路吗？
出品/商业地产志
过往房地产景气时，商业地产所贡献的现金流，相较于住宅业务堪比九牛一毛；但在房地产行业转型升级的大背景下，蚊子肉也忽然香了起来，房企商业地产业务的重要性被提到新的高度。
在这一背景下，关于商业地产是否应该独立，分化出两股不同的潮流——
头部玩家希望通过专业运营，将商业地产开辟为专门的业务线、后续持续壮大；部分玩家受限于规模，更希望商业地产作为加成住宅的配套，反哺其他业务的发展。
商业地产这一现金牛，也出现了散养与圈养之争。
近期，美的置业与绿城中国的商业管理业务相继独立出来，加入了从开发业务为主导，向商业运营业务为核心的战略转型，商业地产独立的阵营越发壮大。
但面对消费承压与供应饱和的双重挑战，商业地产业务独立还具有那么大的吸引力吗？
谨以本篇内容，结合房企商业地产业务独立的发展现状与未来趋势，希望为商业地产的转型升级提供一定参考。
01
当商业地产成为房地产发展的「第二曲线」
早在2018年博鳌亚洲论坛年会开幕式上，习近平主席就指出：「内需是中国经济发展的基本动力，也是满足人民日益增长的美好生活需要的必然要求。」
时间来到2024年，7月18日，国家正式颁布了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，明确指出要「加快培育完整内需体系」，发掘内需的重要性被提到了新的高度。
*西单大悦城餐饮业态调整后，等位的顾客也增多了
商务部更是将2024年定为「消费促进年」，坚持「政策+活动」双轮驱动，如在全国举办「老字号嘉年华」和「老字号数字博物馆」等，组织开展丰富多彩的促消费活动，打造更多商旅文体融合消费新场景，营造良好消费氛围，持续恢复和扩大居民消费。
*2024川渝老字号惠民嘉年华 | 图据@四川商务
现在的地产行业，正处于由重开发到重运营的变化中。地产行业的画卷正悄然展开新的篇章，新房销售规模的持续下滑，如同潮水退去，显露出一个全新的时代——地产存量时代。
在此背景下，商业资产运营成为众多房企的重要「第二曲线」。
回望往昔，2021年全国商品房销售金额曾达到巅峰的18.2万亿元，那是一个辉煌的时刻。然而，2022年商品房销售额便如落叶飘零，下降了26.7%。到了2023年，尽管降幅有所收窄，但仍同比下降了6.5%。
时间来到2024年，1-9月的销售额同比继续下降了22.7%，仅为6.9万亿元，与2021年同期的13.5万亿相比，减少了整整6.6万亿元，曾经的辉煌也已成了过眼云烟。
在这动荡与变革之中，商业地产的运营与发展给行业带来一些光亮。通过创新的商业模式和精细化的管理，为地产行业注入了新的活力，也是地产行业发展的必然趋势。
在房企的蜕变之路上，商业运营比重也在攀升。在业界领航的某些房企阵营中，已将商业资产运营等轻装上阵的业务板块，视为抬升收入与利润的关键棋局。
例如龙湖集团，于2024年上半年，其运营业务与服务业务两大板块，分别斩获66.1亿元与64.9亿元的佳绩，两者合计占据了集团整体业务的28%。
截至目前，龙湖商业凭借「天街」与「星悦荟」这两大商业产品线品牌，已将99个商业项目成功推向市场，稳步推进在全国高能级城市的网格化布局。
*龙湖重庆时代天街 | 图据项目官方
展望未来，预计到2028年，龙湖集团的经营性收入占比将会过半，实现第二曲线的收入超越传统第一曲线，届时，龙湖的整个业务模式或将迈入一个崭新的发展阶段。
02
商业地产独立潮「风云再起」
在房地产行业的风云变幻中，总有一些企业能够以其前瞻性的战略眼光和非凡的市场洞察力，引领行业的未来发展。
早在2020年，在房地产还在蓬勃上升的最后阶段，华润置地毅然提前分拆商业运营与物业管理业务，以万象生活轻装上阵，彰显出对于市场的卓识远见。
*深圳湾万象城
在2022至2024年上半年的新周期里，当其他房企拿地拓展速度骤降时，华润置地在三年里分别新增了12、10、16个项目，其速度明显快于2016年至2021年的地产大开发时代，以「别人恐惧我贪婪」的胆识，展现了其非凡的市场洞察力与决断力。
截至2024年上半年，华润置地旗下在营购物中心为82个，租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%，于逆周期中带领商业地产奋力前行。
*沈阳万象城外景 | 图据@lookon 见外
2024年上半年，华润置地旗下13个重奢购物中心以整年度计算，年销售坪效约7.6万元/年，非重奢门店也不逊色，年销售坪效约2.6万元/年。（该数据是根据上半年月均坪效计算得出，仅供参考）
尤为值得一提的是，2023年深圳万象城、杭州万象城实际销售额均突破百亿元大关，彰显了华润商业在高端、中高端项目领域的卓越实力与行业领先地位。
*深圳万象城@罗湖发布
华润的分拆无疑是成功的，也吸引了更多后来人的脚步。
在2024年最新的地产变革中，两大地产龙头——美的置业与绿城中国，也不约而同地将商业开发和运营的业务独立，昭示着商业地产独立潮的再次启幕。
6月23日晚，美的置业宣布剥离房地产开发业务，专注于商业管理、物业管理及智能化等经营性轻资产领域。
此番抉择，源于美的置业对业务结构的深刻洞察：在近几年的存量时代，轻资产业务表现优异，但合并发展会被开发业务遮蔽其价值，使得投资者难以准确评估其真实价值。
重组之后，公司股价将更好地反映业务的价值。对于新型轻资产业务模式，美的置业认为其具有增长潜力和重估机会。
*图据网络
与此同时，9月26日，绿城中国麾下的绿城资产管理集团，携其全新品牌「绿城商用」步入了公众视野。
截至目前，绿城商用已坐拥98项优质资产，蓄势待发。绿城商用今后将致力于商用资产经营管理领域的领航者，以商业、酒店、长租公寓为三大核心支柱，通过更加专业化、精细化的运营模式，为资产注入勃勃生机，提升其内在价值。
*青悦城 | 图据@绿城官方
03
体验式与个性化将成商业地产新机遇？
2024年上半年，奢侈品界的两大巨擘LVMH与开云集团，在中国领衔的亚洲市场（日本除外）遭遇了寒风侵袭，销售收入分别下滑10%与22%，高端及中高端消费需求的疲态尽显。
*近日，上海前滩太古里携手路易威登于商场中庭广场区域特别献礼节日旋转木马装置 | 图据项目官方
此刻，盲目追逐高端商业，无异于逆风而行。
其次，商业地产红海竞争局面在近几年日益凸显，部分城市供过于求。一线城市的商业地产领域，更是各方争霸，新项目涌现的速度远不及市场的消化能力。
2024年北京、上海、广州、深圳的新开购物中心项目中，存量改造占比颇高，其中深圳近四成，北京更是逼近五成。
*沈阳铁西万象汇 | 图据项目官方
但是，只要用心观察消费者需求，依然有望寻找到那一抹照亮希望的曙光。随着「Z世代」消费的崛起，沉浸式体验与个性化消费，双轮驱动推动商业发展新潮流。
「Z世代」成长于物质富足的时代，他们消费上原本就注重个人兴趣、情感诉求和自我实现。
尤其在经历艰难的疫情三年和经济承压的「后疫情时代」后，对于Z世代而言，购物不仅仅是一种消费行为，更是一种表达自我、追求兴趣、放松身心的方式。
因此，他们更倾向于选择那些能够提供丰富体验、满足情感需求，甚至可以直接面对面交流的新奇的消费空间。
*上海TX淮海 | 年轻力中心 | 图据网络
TX淮海的兴起，即是这一趋势的直接表现。TX淮海坐落于百年街区上�；春Ｂ罚嫉�27000㎡，是一个集当代艺术、潮流、美食、社交于一体的智能空间，并预留了25%的策展领地，用于举办多元化的策展艺术活动。
商业空间内采用「常驻品牌+限时闪店」的模式，从2019年年底开业至2021年的一年多时间里，就举办了近300场丰富的活动，涵盖展览、品牌发售、社群活动等。
*近日，Hello Kitty以及Sanrio家族携手中国当代艺术家Jinky Huang黄小眠共同打造了联名艺术展「柘柘之境」A Sustainable World全国首站落地TX淮海 | 图据@上海百联集团股份有限公司
今年国庆期间上海开业的前滩公园巷，以宠物友好与骑行友好作为显著的特点，也成为了满足消费者个性化需求的又一有效范例。
前滩公园巷倡导「宠物友好」理念，这里的街区设计充分考虑了宠物的需求，如设置宠物饮水点、宠物便便袋领取处等，方便宠物主人随时照顾宠物。
*图据项目官方
一些咖啡店和餐厅设有专门的宠物区域，宠物可以在这里休息和玩耍。另外在运营规划上还将定期举办宠物相关的社区活动，如宠物运动会、宠物领养日等。
在「骑行友好」理念的打造上，设置了专门的自行车道和停车区域，方便骑行者停放和骑行。并引入了多家骑行相关的品牌店铺，如WINCYCLE胜利单车全国首店、BIJEN自行车中国首店等。
*图据项目官方
上海前滩公园巷在宠物友好与骑行友好方面做出了积极的探索和创新，为消费者提供了舒适和个性化的街区商业。
写在最后
随着消费市场的不断演变和地产行业的持续转型，商业地产正迎来前所未有的发展机遇与挑战。
未来，随着消费者对个性化、体验式消费的需求日益增长，商业地产项目将更加注重创新与服务，不断挖掘新的增长点。
同时，房企在转型过程中也将更加注重轻资产运营和精细化管理，以实现可持续发展。从华润置地的预判分拆，到美的置业与绿城商用的轻资产转型，伴随着商业地产专业化的提升，独立将成为大势所趋，也是国内商业地产蓬勃发展的直接证明。
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