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撰文/高天

“我要从南走到北，我还要从白走到黑”，2016年在万达年会上，“首富”王健林唱了歌曲《假行僧》，但他自己没想到，这句歌词在8年后，会成为万达的现实写照。

2016年，正是万达商业从港交所退市的时间，此后至今的8年间，万达也执着于重新上市这件事。在中国房地产从高处跌落的这些年里，王健林与万达商管的曲折IPO之路纵横交错，处处夹杂着命运的心酸。

进入2025年，珠海万达商管的上市之路依然没有画上句号，未来仍充满了无限的可能。但上市遇阻，曾引以为傲的商业版图开始萎缩，市场上关于万达的声音，早已失去了以往的笃定。

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净利润达标

无论是上市遇阻，还是频繁的出售资产，归根结底在于资金出现了问题。

因此，在2024年开年，万达就成立了新公司大连新达盟，以新的持股平台身份控制珠海万达商管。同年3月30日，太盟投资集团牵头，联合了中信资本、锐盛投资旗下基金、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司签署投资协议，共同向大连新达盟投资600亿元，合计持股60%，一举拿下了大连新达盟和珠海万达商管的控制权，继续推动珠海万达商管的上市。只不过目前还未有实质进展。

在拉到新的投资后，珠海万达商管的财务状况如何？

在今年年初举行的珠海万达商管集团2024年年会上，珠海万达商管透露称，集团2024年净利润指标超额达成，新开业万达广场25个，新增就业9.3万人。

万达商管虽然透露净利润虽超额达成，但具体数额及其他指标数据均未公开。只是目前有两项数据指标是清晰的：一是截至2024年6月末的债务情况；二是每年越开越少的万达广场。

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资金回笼

据《大连万达商业管理集团股份有限公司公司债券中期报告(2024年)》显示，截至2024年上半年末，大连万达商管合并口径的有息负债高达1375.61亿元，其中一年内到期的有息负债为302.69亿元。

债务困境下，一些“债主们”也开始发难。

2024年10月10日，永辉超市决定向大连御锦及担保方王健林、孙喜双、大连一方集团发出加速到期通知函，要求偿还未支付的3亿元股权转让款。同年10月22日，苏宁易购请求裁决大连万达集团股份有限公司向苏宁易购集团股份有限公司及其子公司苏宁国际集团有限公司支付股份回购款50.4亿元。

在一系列“债务压力”下，珠海万达商管走向了“卖卖卖”的道路，其主要资产万达广场也频繁被摆上货架。

据联商网不完全统计，2024年至少有26个万达商业(25个万达广场、1个万达茂)被出售给第三方。如果从2023年出售的上海松江万达广场开始，截至2024年年底，出售的项目数量已经达35个。

同时，进入2025年，泉州万达广场、铜陵万达广场、宣城万达广场、安阳万达广场、四平万达广场、扬州邗江万达广场6个万达广场也已经易主。

联商网认为，万达此举，既剥离万达广场的资产所有权，又保留了经营权，未来不仅可以降低负债表压力，也能收取一定的管理费，继续保持住万达广场这一“金字招牌”。

作为国内商业地产的巨头，万达集团频繁出售资产的行为，一定程度上也折射出了整个商业地产行业面临的压力。在电商冲击、消费降级、REITs推进缓慢等多重因素影响下，重资产模式的商业地产发展愈发艰难，行业内企业可能需要探索新的发展模式和转型路径。

而回到万达商管自身，也在积极寻找新的变化。比如自2017年就启动的轻资产转型战略。又如一边出售资产来“减负”，一边降低扩张速度。

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2025年拟开14个万达广场

联商网最新统计的数据显示，2025年全国至少会有14个万达广场计划开业，新增商业体量147.06万㎡。除了三明尤溪万达广场外，其余均为轻资产项目。

▲2025年计划开业的万达广场统计表

同时，存量改造项目不在少数。如宁波姜山万达广场是由宁波海港城更名改造而成，赣州章贡万达广场的前身是九方和巨亿广场等。

这些万达广场不仅覆盖了多个城市，也各具特色。

如邵阳双清万达广场是邵阳首个万达广场项目，改造后总建筑面积将达到11.5万㎡，预计引入国内外知名品牌180余家，致力于为邵阳市民提供“吃喝玩乐购”的一站式购物体验，开业后预计将提供逾2000个就业岗位，每年税收贡献可达几千万元。

鄂尔多斯万达广场二期总投资8.6亿元，总建筑面积11.3万㎡，空间上打造了屋顶花园，二三层的空中连廊可以直接接驳一期，未来会与万达广场一期、万达金街融合打造出20万㎡的城市微旅游休闲商业中心。

而在上市和债务双重压力下，万达商管明显放缓了扩张速度。

联商网统计了2016年至今近9年万达商管的开业情况，2023年之前，万达每年都至少保持了40+商业项目开业的速度。而自2023年开始，开业数量“断崖式下滑”。2023年新开了29个商业项目，包括28个万达广场、1个万达茂；2024年新开了25个万达广场。而2025年的预开业计划则缩减至了14个。

不过，即便万达商管在主动缩减商业版图，但仍然是全国商业地产存量规模最大的商管公司。截至2024年年底，万达商管已经累积管理商业面积超7000万㎡，为各类轻资产合作方运营管理513个已开业万达广场。