出品/新商业LAB

头图/南京JLC金陵中環的鸟瞰效果图

前言

在2024年，国内商业市场迎来了南京ifc商场、武汉SKP、西安万象城等万众瞩目的新晋高奢项目，它们既坚守了各自的品牌内核，也展现出超群的操盘实力及十足的创新精神，更为当下「寒风凛冽」的高端消费市场，注入了鲜活的能量。

展望2025年，由于市场环境的变化，多个在建高奢项目如杭州恒隆广场等，或官宣推迟了开业时间，或表示力争在年内开业，以致今年的国内高端消费市场，将迎来新开项目相对较少的「商业小年」。

「新商业LAB」综合各方面信息，列出国内今年预期开业的9大高量级项目，它们或是备受关注的高奢及潮奢项目，或是将带来革新性商业内容的城市旗舰项目。当然，也不排除以下部分项目会推迟开业时间。

「南京JLC金陵中環」

「郑州郑东万象城」

「深圳K11 ECOAST」

「广州聚龙湾太古项目首开区」

「上海ITC Maison」

「三亚太古里」

「厦门K11 Select」

「徐州德基广场」

「呼和浩特万象城」

预计今年开业的国内9大高量级项目

01

南京JLC金陵中環

开发商：香港置地

运营商：香港置地

计划开业时间：2025年上半年

区位：南京·新街口商圈

商业体量：8.9万㎡

项目定位：国际精奢旗舰商业

JLC金陵中環所在的新街口商圈

位于「中华第一商圈」新街口的JLC金陵中環，是集商业、办公及酒店式公寓为一体的高端综合体，总建筑面积达33.6万㎡，商业体量约为8.9万㎡。项目由SOM负责整体设计，P&T巴马丹拿为执行设计，Lead8负责商业部分的设计。

于所在地段而言，项目坐拥国内屈指可数的顶级商圈；于竞争压力而言，JLC金陵中環也须直面「华东店王」南京德基广场的全方位压迫。

项目从拿地至今，规划设计几经修改，商业定位也有些「扑朔迷离」。而无论如何，JLC金陵中環的整体品质，无愧于香港置地顶级的「中環」作品，我们也将在今年一睹其风采。

目前，项目露出的品牌包括Christian Louboutin、I.T、lululemon、HARMAY話梅、BAPE STORE、Air Jordan、Ole'精品超市、方所书店等，网传VALENTINO等奢品也在路上，JLC金陵中環已然在迈向「金陵第三奢场」。

项目的人视角效果图

02

郑州郑东万象城

开发商：华润置地

运营商：华润万象生活

计划开业时间：2025年

区位：郑州·郑东新区

商业体量：24.1万㎡

项目定位：中原极致生活新地标

郑州郑东万象城所在的郑东新区核心区

项目位于聚集郑州乃至整个河南「精华资源」的郑东新区核心区，总建筑面积超70万㎡，包括商业、酒店、办公、住宅等物业组合，商业部分的体量达24.1万㎡，规划设计由打造深圳湾万象城、南京万象天地等项目的Lead8操刀。

这并不是华润在郑州规划的首个高端项目。回望10年前，位于二七商圈的郑州万象城(现更名为郑州二七万象城)，与丹尼斯大卫城的残酷竞争中，未能赢下「城市商业王座」。而卷入重来的郑州郑东万象城，也寄托了郑州华润人的雄心与期待。

于建筑布局与空间场景，项目主要分为两大区域即「北区MALL+南区街区」，由一条70米长的跨街玻璃长廊相连；并规划有主广场、双屋顶花园、双下沉广场、户外草坪等。放眼时下的郑州市场，这无疑是最重视空间打造的头部项目之一。

于品牌招商方向，项目将首先引入潮流生活旗舰、早C晚A、六大主力店、一站式综合体验等，先致力打造一处全场景、全业态、全客层、全时段的「生活方式高地&郑东人气热场」。

项目南区街区的鸟瞰效果图

03

深圳K11 ECOAST

开发商：招商蛇口、新世界发展

运营商：K11集团

计划开业时间：2025年上半年

区位：深圳·前海蛇口太子湾

项目体量：22.85万㎡

项目定位：世界级滨海文化艺术区

深圳K11 ECOAST所在的蛇口太子湾

项目的总建筑面积达22.85万㎡，涵盖文化零售地标K11 ECOAST、多功能文化空间K11 HACC、新世代办公空间K11 ATELIER、海滨长廊Promenade等，由大都会建筑事务所(OMA)、戴卫·奇普菲尔德建筑事务所、藤本壮介团队共同设计。

作为内地首个K11旗舰项目，深圳K11 ECOAST的核心竞争力是「文化&商业」的深度融合。整个项目以自然元素为核心，延伸城市肌理至滨海景观带，将海滨空间、文化艺术与商业社区融为一体，全面提升深圳的人文艺术内涵。

在去年底的正式发布会上，项目官宣了多家主力店品牌，包括K11旗下的影院品牌Art House，及NBA Hoop Park、MUJI、d'strict 帝视特、Meland、玩具反斗城、星际传奇、顺电等。

作为湾区最受期待的商业项目之一，深圳K11 ECOAST显然更为强调当地稀缺的文化氛围与艺术调性，而非高奢定位。

毕竟在深圳，已有华润万象生活旗下的深圳万象城、深圳湾万象城、深圳万象天地、深圳万象前海等多座涵盖高奢、潮奢及轻奢品类的头部商场。

深圳K11 ECOAST的效果图

04

广州聚龙湾太古项目首开区

开发商：珠江实业集团、太古地产

运营商：太古地产

计划开业时间：2025年

区位：广州·白鹅潭

商业体量：3.6万㎡(首开区)

整体项目定位：世界级滨水魅力区

项目所在的白鹅潭周边

由珠江实业集团与太古地产携手打造的广州聚龙湾项目，位于珠江之畔，与太古仓码头隔江相望，是广州老城区内备受关注的城市更新项目，总楼面面积近53万㎡。

在项目地块内，坐落着需要保留的多处历史文物及保护建筑，如冲口仓、毓灵桥、协同机械厂旧址等，整体改造难度较大，项目正秉持「成熟一块、改造一块」的原则，分期推进。

来自广州荔湾发布的官方信息，聚龙湾太古项目将包括「太古汇+太古里」的双商业组合，以推动聚龙湾打造成为「世界级滨水魅力区」。

而定档于2025年启幕的聚龙湾湾区首发中心，由四栋一线临江的塔楼组成，总建筑面积约3.6万㎡，将引入垂直商业理念，构建创新生态体系，实现办公、商业、展示等多功能的有机融合。

聚龙湾太古项目的整体规划效果图

05

上海ITC Maison

开发商：新鸿基地产

运营商：新鸿基地产

计划开业时间：2025年

区位：上海·徐家汇商圈

商业体量：27.9万㎡

项目定位：世界旗舰级购物中心

项目所在的徐家汇商圈

地处徐家汇商圈核心区的ITC Maison，是徐家汇中心的商业部分，项目总体量约70万㎡，含商业、安达仕酒店及2栋超高层办公楼等，项目塔楼的外立面设计来自佩里·克拉克·佩里(Pelli Clarke Pelli Architects)，商业部分由Lead8主导设计。

ITC Maison位居承载深厚历史与无限潜力的「黄金地块」，规划了傲视群雄的超大体量，并以户外广场、空中廊桥等系列空间，与现有城市肌理无缝结合，让访客可游走于商场及周边的商业、文化与公共景点，以展现「以人为本」的可持续理念。

由于整个ITC项目的时间跨度较长，新鸿基地产很早就在主打高奢的One ITC与主推餐饮的Two ITC「打好了伏笔」，目的就是为了顺利推进核心项目ITC Maison的招商。鉴于当下的市场环境，新鸿基地产也「主动调节」了项目的入市节奏。

在ITC Maison入市后，其与早已开业的One ITC、Two ITC之间的「联动&互补」将如何开展？其与港汇恒隆广场之间的「贴身竞争」会如何演绎？项目又将助力徐家汇商圈提升至怎样的「新天花板」？就让我们静待ITC Maison的神秘真容。

ITC Maison的效果图

06

三亚太古里

开发商：中国中免、太古地产

运营商：太古地产

计划开业时间：2025年年底

区位：三亚·海棠湾

商业体量：逾36万㎡

项目定位：度假型零售项目

三亚太古里所在的海棠湾(仅供参考)

位居三亚「国家海岸」海棠湾的三亚太古里，由中国中免与太古地产携手打造，也是太古地产旗下首个度假型零售项目，总建筑面积逾36万㎡，建成后将是太古地产旗下「全国商业面积最大的在营太古里」。

目前，有关该项目的公开露出信息较少，仅有来自太古地产的官微确定了项目定位，来自三亚市发展和改革委员会的官微明确了项目规模，太古地产的最新中期业绩报告则透露三亚太古里将于2025年年底分阶段启幕。

而古地产对于该项目已在「未雨绸缪」，很早就介入cdf三亚国际免税城二期项目的招商，且以超高效率，快速落定了LOUIS VUITTON、DIOR、CELINE、FRED等国际一线大牌，进而在海南岛内高端消费市场的竞争中，后来居上，占得先机。

与在建中的三亚太古里相距不远处，正是华润置地倾力打造中的划时代商业作品三亚万象城；按照官方时间表，三亚万象城将在三亚太古里之后入市。届时，海棠湾的2座新晋高端项目，将掀起怎样的「商业巨浪」，我们拭目以待。

项目的鸟瞰效果图

07

厦门K11 Select

开发商：厦门地铁TOD

运营商：K11集团

计划开业时间：2025年年底

区位：厦门·五缘湾

商业体量：约10万㎡

项目定位：崭新文化零售地标

项目所在厦门五缘湾商圈

地处厦门岛东北部五缘湾的厦门K11 Select，是五缘湾湿地公园TOD综合体的商业核心，项目的总体量近60万㎡，涵盖商业、办公、住宅等多元物业，整体规划设计来自AECOM，「通海达绿、链接自然」是项目的突出优势与核心理念。

于建筑布局，项目有别于厦门现有的传统商场，较之在营的K11 Select，也更具前瞻性，既拥有TOD商业项目的高效生活体验，且以「空中连廊+不同区域」的组团模式，融入滨海湿地公园的生态绿景，进而实现城市、山海与生活的完美交融。

于品牌招商，厦门K11 Select更是「青出于蓝」，不仅将在国际名品及高化美妆领域实现全面突破，也将带来「厦门前所未有的高端餐饮阵容」。该项目更或是「商业量级最强的K11 Select」，没有之一。

作为串联厦门岛与泉州的「进岛首站」，厦门K11 Select将树立里程碑式的商业地标，更将重塑岛内商业格局。从传统商圈中山路，到火车站、莲坂及会展北，再至蓬勃发展的五缘湾，K11品牌与厦门的相遇，正在开启一段携手逆袭的崭新崛起之路。

厦门K11 Select的局部效果图

08

徐州德基广场

开发商：德基集团

运营商：德基集团

计划开业时间：2025年

区位：徐州·彭城广场商圈

商业体量：约17万㎡

项目定位：高端大型城市商业

项目所在的彭城广场商圈

位居市中心彭城广场的徐州德基广场，地理位置可谓是得天独厚，前身为雨润国际广场等，一度「休眠多年」。德基集团全面接盘后，雄心勃勃地重启了工程进度，项目也「脱胎换骨」为备受徐州及整个苏北翘首以待的「高端商业综合体」。

项目的整体建筑面积近46万㎡，包括商业、办公及公寓式住宅等物业组合，商业部分的体量达17万㎡；整体设计来自美国LMCA Design，规划了259米高的醒目地标双塔楼，商业裙楼的外立面及巨型中庭空间更予人「震撼的视觉效果」。

重生后的徐州德基广场，一直为徐州市政府及市委高度关注，也是徐州市重点产业项目及城建重点工程。2025年初，徐州市副市长及云龙区一行前往南京与德基集团进行了深入交流，双方表示会携手推动徐州德基广场于2025年下半年正式运营。

来自徐州发布的信息，项目将引入150+城市首店，含区域首店50+，国际知名高端品牌50+，米其林及黑珍珠高端餐饮品牌20+，一线潮流品牌30+，并规划建设德基艺术博物馆；项目投入运营后，预计年客流达3000万人次，年销售额超50亿元。

项目的外景效果图

09

呼和浩特万象城

开发商：鄂尔多斯集团、华润置地

运营商：华润万象生活

计划开业时间：2025年

区位：呼和浩特·中山西路商圈

商业体量：23.9万㎡

项目定位：大型城市旗舰商业

呼和浩特万象城所在的中山西路商圈

项目地处呼和浩特老城区的心脏地带，前身是未建成的鄂尔多斯广场项目，在一次性整体拆除后，在原址兴建的呼和浩特万象城，总体量达29万㎡，包括商业、办公及住宅等，商业体量约23.9万㎡，定位为服务城市生活的大型旗舰商业。

呼和浩特万象城的设计理念，提取哈达与蒙古包的元素，抽象化为设计语言，且在造型、材质、色彩等维度注重品质，旨在为消费者带来艺术化的丰富空间场景，并营造当地顶级的购物环境。

在招商维度，项目现已达成了很高的招商率，虽不会引入高奢品牌，也会带来彻底改变呼市商业格局的强势首店阵容，已签约的城市首进品牌或超过80家。

正在全力冲刺的呼和浩特万象城，也将引领城市商业实现国际化跃升，助力呼市「回归主城」的时代潮流，进而树立凝聚呼和浩特、包头、鄂尔多斯、乌兰察布「呼包鄂乌一体化」的内蒙古商业高地。

项目的人视角效果图

写在结尾

除了以上项目，2025年的待开业高关注度项目，还包括上海太平洋新天地、深圳大悦城、南京华贸中心、南京越城天地、苏州环贸广场ICC、苏州万象天地、东莞万象滨海购物村、武汉滨江天街、重庆光环花园城等。

东莞万象滨海购物村的鸟瞰效果图

当然，也有诸如杭州恒隆广场、杭州ifc商场、杭州SKP等延期至2026年开业的高量级项目；届时，加上计划同年开业的西安太古里、上海淮海中路K11、三亚万象城、广州万象城、杭州K11等项目，2026年或将是众望所归的「商业大年」。

计划2026年下半年开业的杭州恒隆广场效果图

而在今年，Base武汉的「新商业LAB」团队，也将充分利用「地处国中」的区位及交通优势，尽可能实地探访本文中提到的高量级项目，及更多的新开业项目，带来专业、详实、新鲜、有趣的「第一手报道」。