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撰文/龚丽欣 

消费REITs再上新！

2月25日，据深圳证券交易所官网披露，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金项目已正式申报。

目前，中金中国绿发商业资产REIT暂未披露相关的招募说明书，底层资产亦未明确。

不过，有市场消息透露，中国绿发此次或是将以济南市市中区的领秀城贵和购物中心作为底层资产，申报公募REITs。

对中国绿发而言，通过成熟项目的上市，能够为旗下优质商业不动产打通退出通道，从而完成投融管退的资本闭环。

实际上，在此次申报之前，中国绿发就多次通过发行ABS、CMBS、类REITs等方式，来盘活存量资产，拓宽融资渠道。

资产猜想

“以公募REITs发行推动经营质效提升”，在今年年初的工作会议上，鲁能商管强调了发行公募REITs的重要意义。

的确，对企业而言，发行基础设施消费REITs能够有效盘活存量资产，打通持有型不动产的退出路径，从而大大提升资产和资金的流动性。

2月25日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式申报，原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司。

实际上，早在2024年年初，伴随着首批消费REITs的上市，越来越多企业启动了公募REITs的发行工作，中国绿发便是其中之一。

筹谋一年多时间，靴子终于落地。

查阅深交所平台发现，中金中国绿发商业资产REIT暂未披露相关的招募说明书，其底层资产、募资规模等均为明确。

不过，有市场猜测称，此次中国绿发消费REIT的底层资产相信为济南市市中区的领秀城贵和购物中心。

这一消息并非空穴来风。

半个月前，鲁能商管就曾发布招标公告，为旗下济南领秀城贵和购物中心的项目公司进行价值评估。

彼时，招标公告明确，投标方需要在发行公募REITs前，以非公开协议方式对外转让项目公司的股权，对拟转让项目公司在评估基准日进行评估，出具股权评估报告并协助国资委备案相关工作。

除此之外，三天前，济南市自然资源和规划局官微亦透露称，济南领秀城贵和购物中心将作为申报公募REITs（不动产投资信托基金）的先行项目。

这些细枝末节，为市场传闻提供了更多的依据。

资料显示，济南领秀城贵和购物中心，位于山东省济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口，是济南南部最大的单体商业项目，项目占地面积达到10.5万平方米，商业建筑面积约为24.01万平方米。

项目于2014年12月28日开业，开业首日客流量达40余万人次，销售额达到1570余万元。

虽企业未披露2024年的营业额，但翻阅过往数据发现，2021年，领秀城贵和购物中心的营业收入为1.5亿元；2023年春节期间，该购物中心的销售额同比增长30%。

显然，该项目已进入了稳定运营期，营业收入、客流量等整体表现强劲。

有业内人士表示，底层资产的资质在很大程度上决定着REITs的发行定价和走向，而济南领秀城是鲁能商管运营最为成熟的项目之一，以此作为底层资产，或能为后续的公募REITs发行带来一定的助力。

资本运作

在国内公募REITs延伸至基础设施消费领域之前，中国绿发于商业类REITs、CMBS等领域早有试炼。

最早在2019年6月，鲁能集团-中金公司-济南领秀城商业综合体资产支持专项计划正式发行。

根据当时的公告，上述CMBS发起设立不超过人民币40亿元的资产支持专项计划，期限不超过12年，采用3+3+3+3模式，每3年设一次开放期。

而上述CMBS的底层资产，与本次公募REIT是的底层资产有一定的雷同。

据介绍，该CMBS的标的资产为济南领秀城商业综合体项目，总建筑面积约为40.78万平方米，涵盖了中高档购物中心、希尔顿酒店、公寓以及甲级写字楼等，其中，写字楼建筑面积5.18万平方米，商场建筑面积24.01万平方米，酒店建筑面积9.67万平方米。

同年11月，鲁能集团再发一笔商业类REITs，底层资产同样位于济南，为济南贵和购物购物中心（泉城路店）以及贵和洲际酒店。

相比于领秀城贵和购物中心，济南贵和购物购物中心（泉城路店）的历史或许更加久远。

该项目于1997年10月1日开业，2013年进行改造升级，商场面积达到了5.5万平方米，一直被市场看作是山东奢饰品百货的“领头羊”。

除此之外，2020年6月3日，鲁能中金-北京美丽汇-宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划再度发行，这笔CMBS的规模为6.53亿元，其底层资产为北京顺义新城美丽汇购物中心和宜宾皇冠假日酒店。

无论是此前发行的CMBS、类REITs，亦或是本次试水的公募REITs，都为存量商业项目的价值释放提供助力。

不过，相比于CMBS等产品，公募REITs的融资金额较大，在融资款项用途方面限制较少，发行公募REITs能够大幅度的缩短商业项目的投资回报周期，促进资金的回笼。

而今，伴随着公募REITs发行的常态化，中国绿发亦乘上了东风，但本次申报与发行仅仅是第一步，后续，中国绿发旗下商业资产或能逐步通过扩募纳入REITs范畴。

商业客查阅发现，此前，因鲁能集团转划至中国绿发以及广宇发展退房等因素影响，目前，中国绿发旗下的商业资产共有两类。

其一，为鲁能集团旗下所持鲁能城、美丽汇、秀街三大商业产品；其二则为广宇发展所持商业项目，包含济南领秀城贵和购物中心、重庆南渝星城、重庆九龙花园等等。

仅从广宇发展财报披露的数据来看，其商业地产可出租面积达到24万平方米，如若中国绿发所持的这类重资产业务，后续有望实现扩募，这无疑将进一步为企业释放流动性、盘活资产。同时，中金中国绿发商业资产REIT的资产底色、抗风险能力也将进一步得到提振。