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撰文/龚丽欣 

随着南京健康大融城的正式落地，这个被搁置十余年的存量项目焕发新生。

一座栖霞山，半部金陵史。

那个看尽金陵春秋更迭、花开花败的马群TOD商业综合体，终于迎来了新的进展。

最新消息显示，位于南京栖霞区马群换乘中心之上的TOD商业综合体——南京健康大融城正式官宣，将于今年6月28日开业。

该项目原名“南京中垠广场”，由山东健康实业集团2014年拿地建设，不过，经历了十年蹉跎，却迟迟未见完工开业。

2024年，该项目正式引入光大安石，并被改造成为南京首个大融城项目。

如今，随着南京健康大融城的正式落地，这个被搁置十余年的存量项目焕发新生。与此同时，对光大安石而言，大融城的面世，也意味着其不动产资管再下一棋。不过，该项目周边，已有开业多年的马群招商花园城、INS Mall·浪里等项目盘根错节，更有南京麒麟宝龙广场等项目即将开业，南京健康大融城后续面临的竞争压力并不算小。

十年面世

经历十年蹉跎，南京马群TOD商业综合体终于迎来新生。

近日，有市场消息称，位于南京栖霞区马群换乘中心之上的TOD商业综合体——南京健康大融城正式官宣，将于今年6月28日开业。

这是光大安石与山东健康集团合作的首个商业项目，也是南京首座大融城。

据了解，南京健康大融城的前身是中垠广场。2014年，山东健康实业集团旗下的中垠地产正式进入南京，以13.1亿元的代价拿下栖霞区马群换乘中心商住混合用地。

商业客查阅发现，上述地块的住宅部分，被中垠地产开发成为“中垠紫金观邸”，项目于2015年首次开盘，便上演了千人抢房大战，实现了2小时狂卖9亿元，472套房全部售罄的成绩。

直至目前，中垠紫金观邸仍旧在南京住房市场占据较高的地位，其被网友们戏称为“鸡腿神盘”。

从第三方数据来看，中垠紫金观邸目前在售房源61套，在租房源313套，挂牌均价为2.52万元/平方米，较栖霞区二手房挂牌均价2.14万元/平方米，溢价17.76%；较马群二手房挂牌均价1.37万元/平方米更是高出了不少。

不过，相较于住宅部分的热火，其商业综合体却是一个高开低走的剧本。

拿地之初，中垠地产信心满满，要在这里建设一个“50万平方米的亚洲最大TOD综合体”，然而，时移世易，这个被寄予厚望的项目却迟迟未见落地。

资料显示，上述商业综合体最初的推广案名为中垠广场，政府备案核准名为紫金城市广场。

根据中垠地产的介绍，项目在2021年底实现主体封顶，预计在2022年末开业。然而有网友透露，直至2024年，项目主体建筑屹立已久，但内部装修等迟迟未见动工，始终未传出开业的迹象。

2024年1月22日，光大安石宣布，将与山东健康实业集团达成合作，双方就中垠地产旗下的南京中垠广场项目签订了商业运营战略协议。自此，中垠广场迎来了新生。

伴随着光大安石的进驻，中垠广场正式更名为南京健康大融城，经过一年多时间的建设与调整，该项目于近日正式官宣。

对项目而言，光大安石的入主能够迅速实现项目的盘活与焕新，提升项目的市场竞争力和使用率。与此同时，伴随着项目的经营入市，无疑能够释放项目持有者的资金流动性，优化其资源配置。

至于光大安石，介入项目的更新改造，无疑能够进一步扩大其不动产资管的规模。

有业内人士认为，南京健康大融城有望打造成为光大安石的旗舰产品。

毕竟，项目拥有较强的区位优势。据了解，该项目坐落在栖霞区马群换乘中心，这里有地铁2号线、12号线、S6号线和一条轻轨在此交汇，是城际城郊人流换乘地铁、进出入市区的主要必经之路。

交通网络的交汇点往往能够聚集大量的人流，从而扩大商业项目的辐射面，进一步带动项目的客流与经营。

从项目的定位及体量来看，南京健康大融城项目将商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等核心功能融于一体，总建筑体量22万平方米。其中，商业面积6万平方米，配备1723个停车位，定位为“欢聚精致生活中心”。

消息透露，目前，项目已汇聚番茄花园、骆驼户外、趣成长童乐园、合电占等5家南京首店及29家区域首店。

上述业内人士表示，南京健康大融城的开业，将为南京城东区域带来新的商业活力和消费体验。

不过，项目周边的竞争势力早已盘根错节，其中，马群招商花园城开业已有12年时间，而银城商管旗下的Mall·浪里也在2019年落地，除此之外，五公里范围内还有南京麒麟宝龙广场将在今年五年面世。这也意味着，南京健康大融城后续面临的竞争压力并不算小，缺乏先天优势的光大安石，能否突出重围，还是个未知数。

资管路径

“我们会力争把握好房地产行业调整带来的机会，为更多的存量改造项目提供服务”，在此前接受观点新媒体采访时，光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞曾表示。

实际上，对存量项目进行盘活与改造，是光大安石参与商业地产的主要路径。

陈宏飞曾表示，目前市场上陷入困境的资产，一部分是存在产权或者法律方面的纠纷，但另一部分则是在规划定位方面出现了失误，功能无法满足市场需求。

“对于这类项目，不动产资产管理机构可以主导实施项目改造或者更新，办公、酒店物业可以改造为保障性住房或长租公寓，社区商业与加工配送中心也可以相互调整，最终目的还是保证项目用途与市场需求相匹配”，陈宏飞认为，“这也是我们从事城市更新业务的内涵。”

不过，商业客了解到，光大安石参与商业地产主要有重资产收购和轻资产管理输出两种方式。

而上述提及即将开业的南京健康大融城则属于轻资产管理输出。针对这类项目，签约合作后，光大安石将组建项目团队，引入大融城品牌及其总部运营经验资源，协助业主负责项目运营，帮助业主盘活优质商业资产，提升项目运营表现。

一般而言，项目持有者将获得运营收入及资产增值，光大安石则分享项目管理增值收益。

不止是南京健康大融城，其在江门打造的新汇大融城同样采用这种模式。

该项目的前身为2017年开业的美吉特广场，是片区内崛起的首个大型商业综合体。然而，由于缺乏统一招商管理、项目维护以及市场竞争加剧等因素，美吉特广场在2022年宣告落幕。

新会国资委接手后重新招标选取商管团队，光大安石就此登场。数据显示，江门新汇大融城在2023年的全年客流量突破了2200万人次，同比提升了37%。

除轻资产管理，光大安石同样涉足重资产收购模式。

比如，2009年，光大安石与联想控股旗下融科智地拿下重庆现代广场烂尾楼，最终改造成为重庆观音桥大融城。

这一项目在接管首年调商率达到50%，五年调整率超过30%，项目NOI也从4300万元提升至1.9亿元。

2019年，“光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划”成功设立，发行总规模29亿元，这也意味着重庆观音桥大融城顺利实现了退出。

类似的案例还有上东公园里项目、上海闸北沪太路项目、嘉定大融城等。

据光大安石官网信息显示，其在商业领域主要投资位于二线、三线城市的市中心购物中心，以及一线城市、重点二线城市的区域型购物中心，截至2023年年末，其已在全国9个城市管理20个商业项目，总管理规模近300万平方米。

实际上，当下，中国房地产市场已由增量时代向存量时代转变，有数据显示，截至2024年年末，全国购物中心的存量体量为5.2亿平方米，这还不包括酒店、办公等其他可改造存量项目，因此，未来，如何盘活存量项目成为各家企业发展的重点。

不过，也有市场人士透露，在目前的市场环境下，光大安石敢做重资产的盘活重整，也因其自身具备的优势。

他提到，一方面，依托股东光大嘉宝、光大控股，光大安石拥有雄厚的金融背景及资源；另一方面，借助上述资源，其能吸引大量的投资人。

一般而言，光大安石在进行存量项目的盘活重整过程中，往往会以“后进先出”、“先运营后退出”模式。对于新进入的投资方而言，能在项目盘活后一个相对较短的时期内，以优先于原有投资人的顺序以合理回报退出。而对于原有利益相关方而言，项目在盘活开业后就能够产生持续经营性现金流，也为最终挽损退出创造了条件。