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撰文/潘玲宣

去年8月28日，首单以奥特莱斯作为底层资产的消费类基础设施公募REITs——华夏首创奥莱REIT正式在上交所上市。

在该项目发行之前，已有四单消费类基础设施公募REITs接连获批，而截至目前，包括华夏首创奥莱REIT在内，已上市的消费REITs数量达到七只。

将进入运营稳定期的成熟资产发行上市，有助于企业打通“投融建管退”的资本循环，并为未来的进一步发展提供重要机会与坚实平台，可以说是百利而无一害。

实际上，我国基础设施公募REITs也已进入发行的快车道。伴随逐渐增多的消费类基础设施公募REITs，近期，又迎来一单以奥特莱斯为底层资产类型的项目在上交所申报。

5月6日，上海证券交易所债券项目信息平台显示，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金项目状态为“已申报”。

从申报信息来看，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金的发起人（原始权益人）为杉杉商业集团有限公司，管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人是中国国际金融股份有限公司。

资产猜想

只是，目前该项目暂未获得上交所的受理与反馈，包括招募说明书在内的基础设施基金相关文件也暂未公开披露。也因此，关于具体的底层资产信息也无从得知。

不过，以首单奥莱消费REITs作为参照，或许可以拆解一二。

华夏首创奥莱REIT的底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，分别于2019年1月、2018年4月开业，两个项目的开业时间接近，且于申报发行时均已进入成熟稳定的运营期。

据悉，杉杉商业集团的奥特莱斯项目运营主要采取联营模式，联营模式为按店铺营业额一定比例分成，通常开业时分成比例较低，后逐渐提高，直至3-5年后运营成熟，分成比例达到顶峰并保持稳定，在此期间收入及盈利水平将持续提高。

以2023年12月向中国证监会申报为节点，华夏首创奥莱REIT的两个底层资产也均在3-5年这一范围内。

就此来推测，据商业客统计，截至到2024年12月，杉杉商业集团已经开业的项目有20个，其中有6个是在2023年至2024年期间开业，项目相对较新，发行上市概率不大。

数据来源：网络公开资料，商业客整理

若将开业时间再往前推，2020年至2023年期间，杉杉商业集团新开业8家奥莱项目，而仅有6个项目是在2020年之前开业，若以成熟度为考量标准，“底层资产”或许更大概率从这6个项目中选择。

有相关信息显示，在杉杉商业集团被唯品会入主之前，2018年国内营业额前20名的奥特莱斯销售收入均超过10亿元，其中11家销售收入超过20亿元。

2017年开业的山西天美杉杉奥特莱斯、2015年开业的哈尔滨杉杉奥特莱斯和2016年开业的郑州杉杉奥特莱斯分别在全国排行第十三、第十四和第十五位。“底层资产”的可选范围或许能够进一步缩小。

奥莱快跑

实际上，过去的2024年是杉杉商业集团大举前进的一年。其年内新开业4座项目，是近年来开业数量最多的一年。

去年9月，杉杉商业集团开出第19个奥莱项目，在同月，砂之船于乌鲁木齐开业落下第18子，也由此，杉杉商业集团跃居国内拥有奥莱项目数量最多的玩家。

“奥莱”相对于传统的购物中心、百货等零售业态，其主要特征聚焦于品牌和折扣。奥莱的商品来源于知名品牌的过季、下架商品，需要充足的品牌资源以保证经营规模；同时因其处理库存商品的属性，奥特莱斯的商品常年以折扣价格销售。

目前国内奥特莱斯主要集中于消费能力较强、品牌认知度较高的一、二线城市，选址多位于运营成本较低的郊区。但随着一、二线城市奥特莱斯消费逐渐饱和，大型开发商已开始进入三、四线城市。

据相关统计，2023年全年新开业的奥莱项目超过一半在下沉市场。而在2024年，“下沉市场”继续作为零售商业市场的年度热词。

中国百货商业协会在今年4月发布的《2024-2025年中国百货零售业发展报告》中指出，“2024年，消费市场呈现乡村好于城镇，下沉市场好于一、二线城市的现象……与一、二线大城市消费增长放缓形成鲜明对比，下沉市场和乡村消费表现良好。”

这一点在杉杉商业集团的项目选址上亦体现。事实上，杉杉商业集团在项目布局上也一直更“青睐”下沉市场。以目前已开业的20座奥莱项目来看，无一座位于一线城市，更多是在省会城市/副省级市。甚至于择址两城交界处，以求辐射更广阔的市场。

在2025年至2026年，杉杉商业集团还将开业三个项目，均毫不意外地避开了核心一线城市。

其中，武汉杉杉奥特莱斯商业综合体是杉杉商业集团在全国布局的第21座奥莱综合体，选址武汉经开区现代服务业产业园，总投资约30亿元。目前，武汉杉杉奥特莱斯已与近190家品牌达成意向合作，预计2025年6月精装完毕后首批商户入驻，9月正式开门迎宾。

长沙杉杉奥特莱斯广场将是杉杉商业的第22个项目，项目将继续以“品质奥莱”为宗旨，着力打造长沙特色新型商业街模式，拟于2025年11月正式营业。

无锡杉杉奥特莱斯广场是杉杉商业的第23个项目，将于2026年正式亮相。项目位于无锡惠山高新区，距离无锡市中心仅15公里，距紧邻的常州市中心仅27公里。计划总投资20亿，总占地面积约为185亩，总建体量约18万平方米，近300个标准店铺，超3100个免费停车位。

按照官方说法，2025-2026年，杉杉商业集团相继迎来武汉店、长沙店、无锡店的盛大开业，正式营业的奥特莱斯项目即将达到23座。

另一方面，从杉杉商业集团的历史脚步来看，其项目的迅速铺开落地，不能说与唯品会毫无关系。

2011年9月，杉杉集团进军城市商业综合体的开山之作宁波杉井奥莱正式开业，项目由杉杉集团联合日本三井不动产共同开发。2015年，杉杉奥莱方才在全国落下第一子，即哈尔滨杉杉奥莱，这是一座全室内的奥莱项目，以四季恒温为特色。凭借该项目，杉杉集团正式跨入奥特莱斯连锁化经营。

此后，杉杉集团相继推出郑州杉杉奥莱、舟山杉杉奥莱、太原天美杉杉奥莱、南昌杉杉奥莱、赣州杉杉奥莱、兰州杉杉奥莱、乌鲁木齐杉杉奥莱、衡阳杉杉奥莱等。截至2019年6月，杉杉集团落子10个奥莱项目。其中也不乏与外部企业合作打造的项目。

而伴随2019年7月10日，唯品会以人民币29亿元收购杉杉商业集团100%股份，收购完成后，原本由杉杉拥有的5个奥特莱斯广场被收入唯品会麾下，唯品会借此达到布局线下奥特莱斯业务的目的，并得以打造线上线下融合的特卖模式。

交易涉及的奥莱项目为山西天美杉杉奥莱、赣州杉杉奥莱、哈尔滨杉杉奥莱、南昌杉杉奥莱、郑州杉杉奥莱。过往信息显示，在当时，杉杉商业集团旗下还有多个奥特莱斯广场在规划建设中。

此次申报发行消费REITs，也将助力杉杉商业盘活存量资产，并为新项目的拓展提供资金支持。

不过，据唯品会此前发布的2024年第四季度及全年未经审计的业绩公告，唯品会2024年的总交易额突破2000亿元，同时实现49个季度连续盈利。

然而，其全年营业收入为1084.21亿元，同比下降3.93%；归属于母公司股东的净利润为77.4亿元，同比下降4.64%，是近几年来首次出现营收、净利双降的情况。

或许在市场压力之下，唯品会正寄希望于资产减负，以及借助线下奥莱的火热，推动线上线下的进一步融合。