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撰文/龚丽欣

2024年是基础设施消费REITs的开局之年，从目前已经发布财报的基金来看，消费REITs业绩表现整体呈现增长趋势，但不同REIT增长幅度差异较大。

其中，华夏华润商业REIT四季度业绩略有下滑，但全年收益整体达标。

数据显示，从基金合并层面看，华夏华润商业REIT实现收入6.42亿元，完成了经年化预测年度收入的102.95%，2025年一季度收入1.84亿元，完成度达到101.04%。

从底层资产来看，青岛万象城于去年年末的出租率达到99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。

在5月9日召开的业绩发布会上，华夏华润商业REIT基金经理郑韬评价称，“从经营表现看，底层资产的经营稳定、结构健康、出租率、客流量、会员数均达到了历史高位的水平。”

与此同时，业绩会上，有关青岛万象城租金单价变动、2025年业绩预期乃至后续扩募等，均受到较大的关注。

业绩波动

过去一年，零售消费市场整体低迷叠加供应放量增长，基础设施消费REITs面临较大挑战，不过，从全年业绩指标来看，各基金的收益仍旧超越预测值。

从基金合并层面看，自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日，华夏华润商业REIT实现收入6.42亿元，完成了经年化预测年度收入的102.95%，本期净利润为0.12亿元，基金EBITDA录得3.51亿元，完成全年目标值的112.33%。

对比2024年四个季度的表现，该基金在二三季度表现强劲，但四季度出现较为明显的回落。

数据显示，2024年第四季度，华夏华润商业REIT实现基金层面合并收入为1.81亿元，环比下滑3.21%，而基金净利润则从三季度的盈利2041.26万元，下滑到四季度的亏损0.15万元，同期基金EBITDA环比下降8.65%至0.95亿元。

数据来源：企业财报，商业客整理

据商业客查阅，在同批上市的消费REITs当中，华夏华润商业REIT是为数不多在去年末出现营收环比是下滑的，且净利润为负。

业绩下滑或许跟其底层资产青岛万象城一期南区的改造有关。

业绩会上，青岛万象城门店总经理贾蕊透露，去年10月份以来，青岛万象城一期南区等局部区域已着手实施相关改造及招商计划，涉及区域的建筑面积约1.25万平方米，预计投入金额8422万元，计划于2025年内完成改造并开业。

与此同时，华润商业资产控股有限公司财务负责人朱国桃亦提到，小幅波动属于正常现象，毕竟，“从短期来看，消费基础设施的经营表现具有季节性，尤其是在购物中心，收入和费用并非在一年内平均发生。”

他提到，对于青岛万象城而言，季节波动可能更加显著，三四季度的业绩相对较高。一方面，青岛是国内热门的旅游城市，暑期是旅游旺季，可有效带动客流和零售的增长，另一方面，四季度，圣诞元旦跨年等时点是购物中心的传统销售旺季。

从最新披露的数据来看，2025年一季度，华夏华润商业REIT的基金收入为1.84亿元，完成度为101.04%，净利润也扭亏为盈，达到900.14万元，基金EBITDA为1.04亿元，预测完成度为109.06%。

显然，对于华夏华润商业REIT未来的业绩走势，管理人充满信心。

从分派情况来看，财报数据显示，2024年，本期基金可供分配金额为3.15亿元，完成全年目标值的103.15%，同期实际分配金额为2.27亿元，本期现金流分派率为3.75%，年化现金流分派率为4.18%，较募集说明书预估4.94%仍存一定差额。

2025年一季度，基金可供分配金额为8825.92万元，实际分配金额为8868万元，年化分派率为5.19%，同样小于招募说明书预计的5.29%。

对此，有投资者也为基金的未来分派表示担忧。

朱国桃则强调，“2025年的一季度业绩完成情况也是符合我们的经营预期，收入以及EBITDA均超额完成，环比四季度年化分派率也提升了7个百分点，运营管机构将协同基金管理人持续做好基金运营，不断提升项目经营表现。”

“我们有充足的信心和能力完成发行预测的5.29%的分派率。”朱国桃说。

租金单价稳定性

底层资产的优越性是决定公募REITs业绩走势、二级市场表现的重要因素。

华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，该项目位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，定位为城市级购物中心，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。

项目为地上6层、地下4层的城市级商业综合体。其中，一期项目开始运营时间为2015年，共10层；二期开始运营时间为2021年，共8层。

业绩会上，贾蕊介绍称，在基金成立前，青岛万象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分区域即进行业态调整及装修改造，二期L4-L5区域于2024年6月末开业，为项目新增可租赁面积7027平方米。

受此影响，截至报告期末，青岛万象城可供出租面积提升至13.66万平方米，实际出租面积13.52万平方米，出租率99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。

2025年一季度末，该项目的出租率进一步提升至99.10%，整体表现稳定。

贾蕊透露称，青岛万象城2024年年度客流量同比增长10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比增长9%的积极的态势。

她强调，客流量增长主要源自三个方面，其一，青岛万城的品牌升级为消费者带来更优的购物体验，复盖了更广泛的消费客群。

其二，青岛万象城举办了各种各样的营销推广活动，邀约了众多的时尚明星到达青岛万城，举办各类的生产的活动，带来了非常好的客流增量。

其三，强化会员，不断优化客户体验，提升会员的粘性和活跃度，将客流和会员的流量有效转化为店铺的零售额和生产的营业额。

在一片向好的数据当中，投资者仍旧提出隐忧。

数据显示，2024年年末，项目入驻租户数量共计546家，租约加权平均剩余租期为2.17年，报告期内租金单价水平为397.73元/平方米/月，到2025年一季度，租金单价水平为421.03元/平方米/月。

短短三个月时间，青岛万象城的租金单价出现了较大的变动，未来如何保障租金的稳定性成为市场关注的重点。

对此，贾蕊强调，租金单价水平是以报告期内各个月度的租金、物业管理费及固定的推广费收入之和，除以报告期内各月度项目的实际出租的面积之和所得到的，但不统计项目的其他收入科目，比如说像多种经营收入以及停车场收入等。

“该等变化的原因在于项目受益于节假日的加持以及新店开业的增量，客流稳定增长，客流敏感型的业态的红利效应也比较显著。”

此外，项目一期及二期四楼到五楼局部区域的一个改造，那对一季度的经营业绩，也产生了积极的影响和贡献。

至于市场关注的扩募话题，本次业绩会同样有所涉猎。

据了解，今年3月，华夏华润商业REIT正式宣布了扩募计划，拟扩募资产为苏州昆山万象汇项目。

朱国桃提到，目前相关申报材料已提交到监管部门进行审理过程当中。

他表示，关于储备资产方面，华润置地2004年开始发展购物中心业务，也是国内最早布局购物中心业务的开发商之一，截止到2024年年底，华润置地在营购中数量达到92个，同时还有在建及规划中的购物中心20多个，覆盖全国66个城市。

“目前来看，公司已经储备了充足的可扩募项目，且在当地市场具有优势的竞争地位。”其称。