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撰文/潘玲宣 

过往城市建设的加速扩张阶段，城市高度不断被刷新。但进入城镇化的下半场，提质增效成为更重要的课题。

今年以来，已有部分地区传来“退地”消息，当事企业则大多是此前已经出险，或如今面临难以迅速回转的债务压力，涉及到的项目也主要是资金沉淀更重的商业类型。

近日，一张关于中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的表决文件在网络上流传。核心内容包括“深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心以土地整备方式收回该信托计划项下抵债的11宗国有建设用地使用权及地上物。”

由于涉及到世茂曾计划在深圳打造的“中国第一高楼”，这份文件也迅速流传开来。而若能最终成行，项目有望重新引入团队盘活，信托投资人则距离收回本息更进一步。

折戟的“第一高楼”

在京东法拍平台上，关于该项目显示有两条拍卖记录，均发生在2023年内。

标的物全称为“深圳市世茂新里程实业有限公司名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物”，一拍结束于2023年7月5日，价格约为130.44亿元；二拍结束于2023年11月16日，价格降至104.35亿元，较前次大约打了八折。

天眼查信息显示，标的物所有人深圳市世茂新里程实业有限公司目前由福建世茂新里程投资发展有限公司持股100%。后者的大股东是上海世茂股份有限公司，持股比例51%，另外还有两位股东，上海隆汀企业管理中心（有限合伙）持股30%，上海世茂建设有限公司持股19%。

综合合伙人信息，上海隆汀企业管理中心（有限合伙）最终指向为中信泰富。而这些过往都要从2017年说起。

2017年12月6日，世茂以239.43亿元的价格拿下了位于深圳龙岗大运片区的核心地块。

当时的报道显示，大运片区聚集诸如佳兆业、京基、益田、颐安、天安数码城等企业，龙岗天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园、益田硅谷新城等项目等都毅立在大运新城片区。

世茂拿下的大运片区地块规划投资500亿元，将打造为深港国际中心项目，是集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心，以及国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、人才公寓等于一体的大型综合体。

在这一综合性的大型项目中，最引人注意的是世茂官宣的一座近700米的大楼，这一高度刷新深圳摩天大楼纪录，同时将超越632米的上海中心，成为“中国第一高楼”。

在世茂集团的官网上，还能找到这样一篇有关项目的报道，其中提到：世茂深港国际中心坐落于深圳龙岗的东部CBD，规划有超高层办公，商业综合体，高端公寓，顶奢酒店，文化展览等业态，将助力深圳吸纳来自香港的科技研发、总部经济、现代服务业等高端产业资源，推动深圳和香港深度合作，打造大湾区东部核心，其中心主塔或将成为中国地标高楼，旨在打造深圳天际线的一个崭新地标。

层层叠加的光环之下，也鲜少人注意到项目暗藏的风险。数据显示，2017年，世茂股份全年收入186.7亿元，净利润37.14亿元，归属于上市公司股东的净利润22.25亿元。尽管较上一年均有不同幅度的增长，相较于近240亿元的交易价格却是明显的“以小博大”。

于是，后续发展也顺理成章。次年3月，世茂股份公告为福建世茂新里程投资发展有限公司增资141.33亿元，其中世茂股份的出资额为72.08亿元。借此机会，中信泰富通过上海隆汀企业管理中心（有限合伙）出资48亿元，成为项目的股东。

随后，从2018年3月26日启动建设，项目确实经历了一段较长时间的平稳阶段。但在2021年，随着世茂集团的债务问题初见端倪，项目也难逃波及，之后便因资金问题陷入停工。

在2020年12月，深圳市规划和自然资源局还曾发布关于项目建筑工程规划许可证规划指标变更的公示，至少就当时来说，仍在正常推进建设工作。

68亿元收地解渴

最新的消息则事关中信系的中信信托，同样是由世茂的债务问题受到“牵连”。

在2020年3月、7月，中信信托代表不同的集合资金信托计划，与世茂集团旗下多个子公司签订贷款合同，并发放贷款；同时，中信信托与深圳新里程分别签订《最高额抵押合同》，深圳新里程以位于深圳市龙岗区龙城街道深港国际中心项目项下相应地块提供最高额抵押担保。

之后，由于世茂集团子公司、公司的控股子公司未按时归还相应集合资金信托计划项下本息，中信信托提起公证债权文书强制执行。

从流程来看，深港国际中心项目在2023年内两次上架京东司法拍卖平台，若成功拍出，所得价款会是用于偿还信托计划的本息。但苦于最终无人接盘。

根据当时的评估文件，龙岗G01046-0095商业用地的总用地面积约3.22万平方米，该地被分为14宗子地块，上架法拍的是其中12宗。

这12宗地块内，已有6宗土地进行了房屋建设、土地开发等工程建设活动，包括国际学校、西区公配、东区公配等；用于建设集中商业及T3办公楼的土地上有较大投资，已建工程量约19.26万平方米；1宗土地上已建有营销中心；其他4宗土地进行了地下土方开挖活动。

按照最初规划，深港国际中心本应在今年7月28日竣工。种种“意外”使得“第一高楼”失约。

无论是在世茂集团体系内，还是整个房地产行业，命运如深港国际中心的项目还有不少。在去年11月2日，武汉市蔡甸区大集街天星、溪水、凤凰村的土地使用权及地上建筑物（在建工程）二拍流拍。

这是武汉世茂嘉年华项目，占地约800亩，建筑总量50万平方米以上，总投资规模超400亿元，规划建设为辐射华中区域一流的、生态型、地标性互动式体验中心和国内最大的室内主题乐园。

项目投建主体是武汉世茂嘉年华置业有限公司，由世茂股份控股51%，上海世茂建设有限公司持股20%，上海梵粤企业管理有限公司持股29%股权。

从2009年末开工建设，到2024年上架法拍平台，已历时15年，却始终未完工，成为“城市废墟”。

就目前来看，世茂难再凭借自身力量推动深港国际中心回归到正常建设状态，债权方的也迫切需要一个妥善的处置方案。

近期，网传深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心正在推进一个“收地化险”方案，方案针对深港国际中心地块，有关部门拟以68亿元补偿金收回项目12宗土地及地上建筑物。

据悉，该笔补偿金将首先用于偿还拖欠税费、信托管理费、工程款等刚性支出，剩余部分将按比例返还给信托投资人。

不过，在世茂股份去年4月披露的一则关于子公司被执行及诉讼风险等资产安全事项调查

情况的公告中，以深港国际中心项目项下地块提供抵押担保的信托计划涉诉金额共计为89.64亿元。这也意味着，仍有资金缺口待解决。