出品/时代财经

撰文/梁争誉

房地产市场深度调整之际，深圳再度出手托底。

7月28日，华发股份公告称，全资子公司深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）收到深圳土储中心发来的 《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地有关事宜的函》，深圳市土地储备中心拟以44.05亿元（含政府本次收回收购承担的契税）收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。

“本次交易是为加快推进公司滞重地块盘活工作，降低资产流动性风险，规避持续开发存在的市场风险，盘活沉淀资产，回笼资金。”华发股份表示。根据公告，交易标的的账面成本为58.41亿元，交易价格与账面值相比折价24.59%。

这是近期深圳主管部门的第二次出手。7月中旬，据澎湃新闻报道，深圳计划以68亿元收储世茂集团旗下深港国际中心12宗地块。

“收储土地是政府的一项职能，或者说是政府保持国有资产保值增值的必然选择。特别是在土地长期不开发、企业无力开发等，导致土地资产价值下滑的情况下，更有可能通过收储来抑制价格波动。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，政府收储对象多为房企高杠杆拿地形成的“问题资产”，通过政府介入避免项目烂尾引发的债务连锁反应，既缓解房企流动性压力，又通过专项债等资金渠道实现风险隔离。另外，通过收储可将部分商业用地转为保障性住房或市场化住宅，既消化存量，又避免新增土地开发对市场的冲击。

2020年11月，融华置地以127.1亿元竞得前海冰雪世界项目地块，时代财经摄

拿地近5年，前海冰雪世界7宗商地被收储

拿地近5年，华发股份待交易的7宗地块目前均处于未开发状态。

前海冰雪世界项目7宗商业用地位于前海合作区会展新城片区沙井街道，具体位置为展城路与沙福路交汇处西北侧、景从路东侧，用地性质均为商业用地。

7宗地块总土地面积约7.05万平方米，计容建筑面积约46.10万平方米，其中办公功能占比最高，达41.97万平方米，另包括地上商业3.29万平方米、地下商业0.35万平方米，以及公共配套设施0.49万平方米。

深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“深圳国房评估”）出具的资产评估报告显示，截至2025年6月30日，前海冰雪世界项目7宗地块采用剩余法评估的土地市场价值约为44.84亿元，较账面价值减值约13.58亿元，减值率为23.24%。

深圳国房评估解释称，因资产于2020年取得时房地产市场正处于高位，近年来深圳房地产市场处于深度调整阶段，尤其是办公市场整体持续低迷。根据深圳市政府历年公布的标定地价成果，深圳市商办用地地价呈现下降趋势，因此房地产市场整体下行导致评估价值减值。

华发股份则表示，政府收购价格（44.05亿元）与评估值基本持平，符合当前市场行情。公司预计因此将产生超过2024年经审计净利润50%的账面亏损。2024年，华发股份实现归属于上市公司股东的净利润约9.51亿元。

“若继续持有上述地块，公司可能面临长期资产沉淀，占用大量资金，持有成本增加等相关风险，未来存在较大不确定性。”华发股份称，通过政府收回收购方式可有效盘活资产、对冲风险，预计可回笼超40亿元资金，有助于增强流动性、优化现金流结构，并提升公司的投资能力与抗风险能力。

李宇嘉表示，过去，商业办公类项目以及综合体项目的开发较为集中，但目前无论是进行分割销售，还是后续的物业运营，均面临较大困难。因此，此前已出让但尚未开发的同类土地，因开发预期亏损或运营难度较高，未来启动建设的可能性已显著降低。

根据第一太平戴维斯统计数据，截至今年6月末，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.8个百分点、同比上升0.7个百分点至30.6%。

李宇嘉进一步指出，参考其他城市的类似做法，政府完成收储后很可能会调整规划条件，适度减少商办指标，重新组织土地出让。“对于前海来说，前期非住宅出让的规模太大，未来从产城融合、组团发展的角度来看，可能会增加出让住宅用地。”

孙红梅认为，前海冰雪世界定位为全球最大室内滑雪中心，2024年已进行工规调整，优化商业与游乐设施比例。考虑到前海合作区对港澳青年创业的政策倾斜，未来可能引入人才公寓或配套商业，形成“文旅+居住”复合功能。

目前，前海冰雪世界周边的住宅项目包括华发新城华苑（人才房项目）、云海臻府、会展湾雍境花园等。

较买入价打折回收，两大明星项目命运反转

前海冰雪世界是深圳的明星项目。

2020年11月23日，深圳上演“史诗级”土拍盛宴，28家房企争抢8宗热门地块，合计揽金340亿元。其中，宝安大空港A301-0575地块以127.1亿元成交，是当年深圳总价最高地块，也是深圳第7宗“百亿地”。该地块由融创中国与华发股份合资成立的融华置地竞得。华发股份此次被收储的7宗地块就是这宗百亿地块的一部分。

地价高，规划更是举足轻重。A301-0575计划投资约338亿元建设成为年游客量超千万级的湾区冰雪文旅综合体，集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体。

自2022年5月陷入流动性危机后，融创中国于2023年1月退出融华置地，后者由华发股份全资接手。

接盘后，华发推进前海冰雪世界项目的人才房与超雪中心建设。据深圳卫视7月1日报道，前海冰雪世界计划于今年11月对外开放并承办赛事。不过，项目商业部分建设长期停滞，直至面临收储。

与前海冰雪世界命运相似的，还有深圳东部的世茂深港国际中心。

近日澎湃新闻报道，根据中信信托近期发布的《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》，深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心拟以土地整备方式收回信托计划项下抵债的11宗国有建设用地使用权及其地上物，加上非信托计划项下的1宗土地，12宗土地及地上物补偿款合计为68亿元。补偿款分三期支付，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款。

这批土地正是世茂深港国际中心所在地。

2017年12月，世茂集团子公司福建世茂新里程投资发展有限公司以239.43亿元竞得深圳龙岗G01046-0095号地块。彼时，世茂集团及华南区投资开发相关人士都来到土拍现场。

项目占地约32.19万平方米，建筑面积达136.45万平方米，原规划包括会议展览中心、创业中心、演艺中心、超五星级酒店、国际学校、写字楼、商业、公寓等多个业态。建筑设计高度曾计划达到700米，一度被视为“中国第一高楼”的有力竞争者。

但随着世茂集团流动性危机爆发，世茂深港国际中心迟迟未能推进至实质建设阶段。如今面临68亿元的政府收储报价，世茂集团方面表达了异议。

7月16日，世茂集团发布《致中信信托投资人的公开函》称，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且支付周期长，难以保障投资人利益。世茂呼吁与信托方及投资人携手与政府协商，探讨包括退地退款、调整规划继续开发等可能路径，以实现各方利益最大化。

李宇嘉认为，政府收储具有一定的示范效应，但能否纳入收储范畴，通常由企业主动提出申请，需同时满足相关条件，如企业无力开发或项目因规划调整等原因难以推进。对于仅面临一般性开发困难的地块，政府更倾向于优先通过调整规划或报建条件，鼓励企业自主开发或在二级市场转让。仅当上述路径均无法实现时，才考虑启动政府收储机制。

此外，政府是否具备收储能力，也取决于财政条件。“一方面，需要视地方政府能否成功申请收储土地专项债券；另一方面，还需评估收储土地未来的出让可行性和收益预期。”李宇嘉表示，若收储土地难以出让，或出让收益不足以覆盖收储成本，地方政府也往往缺乏收储意愿。

孙红梅认为，政府收储确实是纾解房企流动性风险的重要手段，但效果具有阶段性特征。从世茂深港国际中心案例看，68亿元补偿款可覆盖债权人部分本金，避免项目因司法拍卖陷入价值贬损循环。华发股份通过前海冰雪世界地块收储回笼44亿元资金，可缓解其短期偿债压力，避免项目因市场低迷长期搁置。

“收储并非万能解药，房企高杠杆模式的根本转型需要时间。”孙红梅说。