8月21日，由联商网、搜铺网、万商俱乐部主办的2020中国（长三角）商业地产高峰论坛暨招商对接会在杭州博奥开元名都酒店隆重召开。本届大会以“破浪·重启”为主题，致力探讨在后疫情时代且防疫常态化的当下，商业地产行业如何更好的破浪与重启，获得恒久的生命力。

会上，凯瑞商业集团运营总裁胡嘉应邀出席并作了主题演讲，她表示，凯瑞旗下餐饮品牌从2016年开始进军购物中心店，购物中心店的便捷和聚集能力都非常强，因此餐饮品牌发展连锁、走向全国，需要依托购物中心店。但她也认为，无论是从数据的维度还是细分市场定位的维度，未来商业运营都需要更加精准，商场定位和品牌属性需要相互契合，两者是唇齿相依，精准共赢的关系。

▲凯瑞商业集团运营总裁胡嘉

以下是演讲主要内容（有删减）：

尊敬的联商网，亲爱的伙伴们，大家下午好！非常高兴来自于联商网各位嘉宾的分享到现在，我觉得是特别好的学习机会，再次对联商网表示感谢。

先介绍一下凯瑞，创立于2004年的凯瑞商业集团，已经走过十六个年头，目前有400家门店，截至目前的属性还是中餐正餐。在刚刚过去的2019年，凯瑞在中国餐饮百强榜中名列前十。

在过去十六年的时间里，我们坚持多品牌运营的战略。就像传统的企业当中，很多企业以及新生代的企业都有不同的玩法和不同的业态。我们在山东地区深耕了十四年之后，把鲁菜品牌带到了上海、杭州。目前集团餐饮部分的年产值已经超过了40亿，从餐饮集团的行业数据来看，年产值超过40亿的国内本土品牌应该不超过五家，所以我们在餐饮板块的表现规模化还是到达了一定的程度。

全产业链发展

上午接受联商网采访的时候，我讲到这是目前凯瑞的战略目标。很多人说这几年凯瑞发展了商业地产，因为我们也有商业地产项目，还有团膳、餐饮基金、餐饮教育、餐饮IP等等，大家都说“你们是要改行做房地产还是改行做商业？”我们说没有，无论如何打造产业链，都是以餐饮属性为原点的。全产业链发展之路，目前打造的是供应链模块，因为它是全产业链非常重要的基础。

在今天各位大佬的分析当中，都不同程度的提到了供应链。目前我们和国内一家知名的信息科技公司合作，成立了供应链公司。它在全国各地建城市共享中央厨房，我们和政府、和当地的商业合作，打造国内整体的供应链布局，这个供应链建成之后可以达到千亿，布局完成之后，可以把餐饮的不同品牌，包括超市、团膳、居家养老等等再整合一遍。

今天很多大佬都讲疫情，我们叫“破浪·重启”，疫情之后，很多企业会发生变化。作为连锁企业，我们会让前端的产品更加稳定。事实上，在整个供应链的打造过程中，我们更加认识到打造供应链除了产品稳定之外，供应链的集中供应，可以进一步保证消费者关注的食品问题和成本问题，这是我们要践行以餐饮为原点全产业链的目标规划。

选址进化论

第三部分想分享一下选址进化论。作为一个传统的餐饮，十六年前我们是从街边店出身，2016年开始进军购物中心店，实际上购物中心商业地产的发展也是由此开始，我们餐饮的品牌连锁发展之路见证了购物中心成长的过程。餐饮品牌需要发展连锁，我们要走出山东，走向全国，就要依托购物中心店。购物中心店的便捷和聚集能力都非常强。目前凯瑞旗下有10个品牌，购物中心店的比例已经超过了2/3。昨天我到达杭州，也和上海、杭州区域的负责讲，接下来我们要更多的拓店。

在这里向大家汇报一个数据，刚刚过去的7月份，整个集团公司餐饮板块已经超过了100%的恢复了，更可喜的数据是上海、杭州的门店营收水平已经超过了去年同期，超过了50%。商业公司的营收已经超过了去年的70%。我们不愿意回顾年初，那已经过去了，我们看到更多的是机会，看到更多的是机会点，在过去的7个月过程中，疫情为我们带来很多反思，也为我们带来了重新出发的勇气。所以，我们还要不断拓展门店，未来还会把重点放在我们的购物中心店。

新时期餐饮消费两极化

第四个方面想分享新时期餐饮消费对比。很多业界大佬提到了两极化，我想这应该是正确的，因为我们也有同感。

首先是基于品质餐饮的深化。消费者对场景化的消费希望消费升级，希望能有更好的体验。所以，我们在品质餐饮的深化上要更加追求高质量，所以我们还会向单品品牌的规模化发展。

在正餐上，截止2017年凯瑞已经超越了400家，未来这400家门店还会继续向高质量发展，餐饮的规模化还会继续做。这个角色就是由未来的单品品牌担当。单品品牌的属性是单品爆品，这是年轻人喜欢的，门店面积相对较小，所有的产品很简单，全部产品都可以供应链化，可以实现内部创业，员工可以在平台上创业。

今年下半年已经有4个单品品牌在跑，这4个品牌品牌每一个品牌的目标明年都是超过200家店，所以未来三年目标是每个品牌都要产生千家级的店，所以这是未来我们对于单品品牌的期待，也正是由于供应链不断的迭代和成熟，我们和刚才说的22城的供应链公司在山东起来的一家城市共享中央厨房目前占地600平，就要投产了，它的投产就要实现我们的单品品牌赋能。

商场定位和品牌属性的契合

第五个部分，既然是大会，我想讲讲作为品牌和购物中心的关系。今天我听到很多商业大佬的分享，大佬们都讲到了细分市场，因为我们从16年开始和购物中心合作以来，结果证明我们不断在拓展购物中心店，过程中也碰到了一些问题。

我先呈现一下五个方面，是我们过去遇到的一些痛点，比如说商场定位和品牌属性的契合，因为原来没有特别细分市场的时候，基本上大家会把购物中心分为金街、社区、写字楼等等，但是作为品牌方我们希望能够更精准的拿到商场定位，有更对属性的品牌。

在这方面，我们和商场达成了共识，第一，一定是来源于大数据的支持，这个大数据一定是行业数据，作为品牌方更看中消费者的数据。

第二，细分市场。刚才我在不断的捣鼓哪些品牌要进入开放式的社区。

第三，餐饮占比。换位思考，购物中心有一些运营难度，但如果能够长期的在一起合作，我们还是希望更多的把餐饮科学、合理性考虑得更清楚，而不是什么好招商。如果品牌没有经过科学合理的数据分析和落地，会对后期运营带来一定的难度。我们也在分析，基本上30%左右是商场比较合适的餐饮占比。

第四，从量到质，以前比较多，都是招商率要达到多少，现在我们希望更多的考虑品牌质量进入购物中心。

第五，关于品类的选择，在这十年当中，我们经历了餐饮定位属性的品类，可能会造成有一些品牌对购物中心的合作产生异议。我们希望在这五个方面和商业方都有很好的沟通和互动。

最后，唇齿相依，精准共赢，我认为一定是这样，无论是从数据的维度还是细分市场定位的维度，都希望未来商业运营更加精准，产生共赢。

我还是要打个小广告，接到邀请的时候我在想以什么样的角色出现，作为餐饮的代表，我们应该是乙方，但也和大家公布一个小秘密，因为我们也在做商业，今天有不少的品牌，如果有兴趣的话也可以和我联系。接下来我们要和郑总请教，因为我们也在做开放式商业。第一个项目在今年年内都要开业，这是我们和绿地合作的商业开发，由绿地开发，凯瑞非常商业运营，今后希望和大家多交流，谢谢！