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撰文/罗秀玲

从传统的街区小商品批发的1.0时代到百货为主的2.0时代，再到购物中心、城市综合体“遍地开花”的3.0时代，极至街区综合体、文旅商业正当红的4.0时代，和中国所有城市商业发展一样，从福州商业发展现状中可以窥见时代的骄傲和落寞。

“胜者为王，败者灭亡”的背后是福州商业的进化之路。

王府井退出、大洋陷入两难

福州百货界东百一支独大？

8月18日，大洋福州东街口店发布告知函指出：公司支付给小业主的租金成本已完全不符合现有市场租金水平，致使大洋（东街店）连续数年处于经营亏损状态，公司负担日益沉重。经多方努力，若届时（2021年9月30日小业主租金到期）我司仍未能与80%以上小业主就新一轮租赁完成签约，大洋（东街店）1F~3F将于2021年10月1日起进行闭馆。

除了大洋东街口门店之外，2020年，福州失去了大洋百货正大天地店以及王府井百货。

确实关店退出固然令人唏嘘，但是背后依然有迹可循。从东百中心、大洋百货近20年发展历程中，可以窥见百货在“黄金十年”之后的转型艰难。

东百商业执行总裁袁幸福告诉《联商网》：“王府井、大洋关店有成本、模式等特殊原因，但是深层次的是传统百货所面临的困境”。

2002年，大洋百货进入福州八一七路，与福州地标建筑东百中心隔街相望，然而经过20年发展，大洋与东百命运截然不同。

2002年，大洋在福州东街口开出首店，给彼时的福州商业带来新活力，是福州首个“流行百货”概念倡导者。

到了2012年，大洋百货在福州百货业的市场占有率高达50%左右，彼时其在福州门店数量达到4家，同一年，大洋百货宣布上市。

根据公开资料，2011年大洋百货营收高达258亿元新台币，近四年来复合增长率达27.66%，2011年对于大洋和东百中心来说都春风得意。

2001年，东百迎来了自1993年上市以来的首次亏损，根据财报，2001年东百集团亏损约0.59亿元，不过2002年东百就实现扭亏为盈，净利润约为0.21亿，到了2011年，东百集团净利润开创上市新高，达3.22亿元。

对于福州商业来说，2011年也是一个转折点。2011年2月，陪伴了老福州人26年的东街口天桥开拆；4月，东街口正式围挡，从2011年到2017年，福州东街口商圈“一哥”地位开始下滑，而在这几年中，福州商业也开始集中爆发。

除了2007年开业的宝龙广场、2010年台江金融街万达广场开业外，2011年仓山万达正式开业、2012年王府井入榕，2013年苏宁广场一期、五四北泰禾广场开业，2014年世欧广场开业，2015年爱琴海购物公园开业。

在东街口商圈“没落”的同时，万宝商圈和东二环泰禾商圈正在“分庭抗礼”，在福州上演“泰万之争”。

随着2017年地铁一号线开通，东街口商圈又“活了”过来，值得一提的是拿下南街10年经营权的东百集团开始大刀阔斧的改革，打造出来一座“超级百货”，而大洋百货在2017年之后却颓势渐显。

这一年，东百中心、大洋东街口店、新华都全部重装开业。

赶在2017年国庆前后，新华都百货变身为“新华都自由人”，9月30日重装开业的大洋百货则重点提升业态，引进餐饮、轻食品牌，10月27日亮相的东百中心一期则完全变样，原东百东街店变成东百中心A馆，原东方百货为东百中心B馆，南街项目则为东百中心C馆。东百中心的A、B馆通过廊桥连通，成为一座经营面积逾12万㎡的商业综合体。到了2018年9月，随着东百中心C馆的正式开业，东百集团布局已久的“超级百货”初见雏形。

C馆开业首日，Champion、奈雪的茶均取得当日全国业绩第一；2018年10月份，东百中心客流超350万，81个品牌全省销冠；2018年11月11日，东百中心销售破4900万，刷新60年来历史单日最高销售记录……

到了2020年，东百中心区域销冠数量已经达到371个，其中福建销冠数量高达210个。

这也足以证明东百彼时“一手做强传统优势，一手做年轻人生意”的策略正确，这个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验，以及街区的休闲生活场景为一体的零售新物种完全掩盖住了大洋和新华都的“光芒”，将原本属于大洋的“轻淑女装及化妆品”优势转移到了东百中心，在东百中心A馆，汇集了福州最全化妆品矩阵。

从业绩上来看，东百中心和大洋百货也走向了两个极端。

从2017年至2020年，大洋百货营收分别为60.42亿新台币（约合人民币14.05亿）、64.58亿新台币（约合人民币15.01亿）、66.2亿新台币（约合人民币15.39亿）、48.06亿新台币（约合人民币11亿），东百集团则分别为38.56亿、29.97亿、41亿、18.24亿（2020年为新收入准则下数据）。

除了超级百货外，凭借着对新鲜事物的敏感度和快速拥抱，东百在去年将爱琴海店打造成为“无界百货”，实现百货与购物中心无界融合，并且将LANCOME、Estee Lauder、Dior、CPB、SHISEIDO、Fresh、FANCL、Givenchy、IPSA、Mac、ORIGINS、Shu Uemura、Sulwhasoo、YSL等14家国际一线化妆品牌引进仓山，数据显示，调改后的东百爱琴海在开业期间客流同比增长141.99%，34个品牌拿下区域销冠，其中含1个全国销冠。

“高端化妆品走进仓山，势必会对东百中心造成分流”，福州商业操盘手何欢告诉《联商网》：“毕竟东百中心就不具备唯一性了”。

不过这其实也不难理解，东百一直以来的战略就是“做强福州，走向全国”，要想做强福州领域，东百势必会将自身优势复制推广放大。

除了运营自身项目提高区域影响力会造成对东百中心一定的“分流”外，新商业入驻、线上冲击，传统商业困境并不仅仅局限于业态之困，东百中心虽然通过“超级百货”铸就了福州商业的神话，不过要想成为“YYDS”并不容易，这也让业界更加关注未来东百中心的“破局之路”。

根据东百集团数据，其化妆品销售额从2017年的8284万元逐年增长，到2020年接近6亿元，5个品牌进入了全国销售前列；其中，CPB位列全国第三、SK-II全国第四、GIVENCHY全国第九、IPSA全国第十、GIORGIO ARMANI全国第十一。

从2021年上半年表现来看，CPB全国第三、SKII第四、GIVENCHY第九、IPSA第十，17个品牌进入全国TOP30……今年东百将目标锁定8个亿。

虽然东百中心“吸金能力”持续增强，不过如果大洋闭店，东百中心在福州商圈之战中就会显得“势单力薄”。

“东街口商圈包含了三坊七巷、东百中心、大洋、新华都等商业项目，本身是一个大融合商圈，特别是项目之间的错位互补发展，实现了商圈共同繁荣”，袁幸福说道。

旷日持久的“泰万之争”

焦灼的城市综合体大战

在过去的2020年，福州商业哪家表现的最强势？

年初，一份“全国260家商场2020年销售额及客流”的名单给出了答案。

根据榜单，东二环泰禾广场凭借着31.2亿销售额坐稳第一，紧随其后则是仓山万达广场，其销售额为26.25亿。

“泰万之争”道尽了福州城市综合体的更替焦灼。

2007年之前，福州商业只能看东街口商圈，不过随着宝龙城市广场开业，再加上万象·九宜城（非华润系），万宝商圈渐成气候，不过福州商业体的真正繁荣，要从2010年万达入驻算起。

2010年12月22日，台江金融街万达广场内经过17个月的建设，万达广场和万达威斯汀酒店同时开业，当日客流达30万人次。何欢告诉《联商网》：“这是福州真正意义上的第一座综合体”。

2011年12月4日，仓山浦上万达广场开业，首日迎客超40万人次。

至于同样在福州布局两子的泰禾则稍晚开出。

2013年9月26日，五四北泰禾广场开业，全天客流超20万人次，并且凭借着1200万营业额创下福州购物中心开业新高。

2015年12月30日，泰禾集团打造的150万㎡世界级商业航母——福州东二环泰禾广场一期西区开业，客流达20万人次。

2017年12月27日，东二环泰禾广场东区购物中心开业。据统计，当天东二环泰禾广场东西区全天客流量共计超过25万人次，总营业额破1600万元。相比万达的“盒子商业”，泰禾的进阶之处在于IP和体验业态的加持，虽然目前“大有码头”很多商铺已人去店空，不过作为泰禾自有品牌的“大有码头”在开业之初可是吸客利器，彼时“大有码头”占地面积近5000㎡，拥有80多个海产、粮油、蔬果品牌，其中福州本土老字号品牌占据70％。凭借着其独创的“生鲜售卖、代客烹饪、厨艺课堂、加工体验验、居家美学、趣味互动”等集市型体验模式，当天吸引人流量达5万人次。只不过随着消费习惯的变化，再加上永辉、盒马等零售“新物种”快速崛起，商业迭代也开始加速。

不过如果要看福州商业的吸金能力，依然是泰禾、万达和东百之争。

如果要论优势的话，泰禾的场地优势可以助力其做强年轻人最喜爱的体验业态，仓山万达则是吃到了福州仓山区新增人口红利、东百中心则是强大的品牌矩阵以及地铁优势，只要新入局项目不“弯道超车”，近几年“店王之争”不出意外还会在这三家开展，“但是泰禾广场受困于资金链”，何欢说道：“总体来讲，购物中心会比百货有生机一点。”

“走红”的文旅商业

新项目入市带来“高端纷争”

虽然没有进入“店王”之争，去年开业的M17文化广场依然值得业界关注。

仅仅1.6万㎡的项目，日均客流量达4万左右，最高单日客流量达7万，很多人都通过线上预约才能进场，这种现象整整持续了1个月，M17成为福州商业一个现象级案例。

仔细分析项目，其魅力之处在于体验、社交打卡。

M17文化广场，M是英文Memory的缩写，意味着该项目的核心是“记忆”；而“17”谐音一起，“M17”就是“我们和福州一起，打造共同的记忆”。项目掌舵人在场内1-3层分别还原福州三个行政区：鼓楼、仓山、台江在90年代的部分场景，将项目打造成为以福州文化为主的沉浸式景区。

而这样的体验式商业正在成为年轻人的逛街主战场，联商高级顾问团成员王国平称：“目前购物中心升级，主要是美陈软装，加上美陈，生意就变好了。”

这其实得益于年轻人的社交需求，拍照打卡、上传社交媒体，对于商场来说，这就形成二次传播，吸引更多的人来打卡，实现良性循环。

王国平认为，未来福州商业走势会往文旅和高端发展。这样的趋势从福州未来计划开业的项目也能窥见一二。

今年下半年，福州南站阳光天地、福州苏宁广场A区、高新万达广场、龙旺·闽越水镇、万科烟台山商业漫步街区、龙恒凤凰城商业广场都将开业，拟新增商业体量近60万㎡，占到福建全省下半年拟新增商业体量的40%。

明年，华润万象城、嘉里中心、榕发悦动广场、中骏世界城购物中心、银丰广场等项目也将入市或启动建设，福州商业再次迎来“大爆发”。

随着华润万象城和苏宁A区开业，福州高端商业竞争加剧。此前，福州高端商业仅集中在大洋晶典和东百中心。

以大洋晶典为例，目前该项目汇集了Gucci、TASAKA、BURBERRY、菲拉格慕、范思哲、Max Mara等品牌，并且在今年年初，LV以快闪店的方式重回。

何欢告诉《联商网》：“去年大洋晶典增长超20%，Gucci前8个月就做了2019年全年的生意，今年新开业的LV开业当天就卖了600万，首月卖了近4000万”。

福州人对高端消费的热情可见一斑，但是随着苏宁、华润万象城入市，大洋晶典的优势能不能持续并不好说，毕竟奢侈品目前开店策略基本上还是“一城一店”，此次LV以快闪店形式回归，也不排除观望、择木而栖的可能。

毕竟华润万象城的“号召力”高于大洋。

袁幸福告诉《联商网》：“万象城开业不会对优质商业产生大的冲击，相反对于福州商业来说会是很好的业态补充，给福州带来更多差异化的商业资源，让福州商业更有生机活力。”

2018年11月，华润万象城福建首子已在厦门岛内思明区开业，在工作日开业，就创造了当天整体客流量突破22万人次、总营业额超1200万元的佳绩。

有了厦门珠玉在前，福州的华润万象城将商业部分定位为福州首个Luxury+购物中心，来将引入300+品牌和100+城市首店，以及两大华润自营高端品牌。

此外，也有消息称，苏宁广场升级后的1期A馆将重金引进重奢品牌，预留的铺位包括了LV、GUCCI等。

这就使得福州高端商业竞争更加激烈也看点颇多，奢侈品最终会花落谁家以及何时开出，都影响着新项目未来在福州的影响力及重奢标杆地位。

*应采访者要求，本文何欢为化名