12月2日，由南京市商务局指导，联商网、搜铺网主办，南京睿之新联合主办的2022华东商业年会举行。本次大会以“踔厉奋发·勇毅前行”为主题，探讨商业在艰难逆境中的前行之路。大会采取线上的方式举办，并在联商网视频号进行了直播。

会上，睿之新企业管理公司董事长、联商网商业顾问苏杰分享了《2023年华东商业发展报告》（以下简称“报告”）。报告共分为上下两篇，上篇是2022年华东商业地产的现状及分析，主要包括三个板块，第一个是购物中心的客流变化，第二个是购物中心的开业情况，第三个是首店的品牌情况。下篇是2023年的华东商业的发展趋势，分为两大部分，一个是购物中心的开业计划，第二个是对策及建议。

▲睿之新企业管理公司董事长、联商网商业顾问苏杰

以下为分享全文（经联商网编辑）：

很荣幸受邀参加此次联商网的华东商业年会，并代表作《2023年华东商业发展报告》。即将过去的2022年注定是一个不平凡的年份，疫情的复杂多变，行业的变化，消费趋势的变化都给身处行业中的每个人有非常深刻的感受。包括我们这次的会议，从最初的6月延期至12月，到最终从线下的聚会变成了线上的分享。但无论如何，行业每时每刻在发生变化。因此，临近岁月，我们还是要去对2022年进行总结，对2023年进行展望。接下来由我作《2023年华东商业发展报告》的揭晓。

首先，这次是华东商业峰会，华东地区包括了上海、江苏、山东、浙江、福建、安徽和江西六省一市，是整个商业的一个重镇，同时也占据了中国商业的小半壁江山。前三季度整个华东地区的 GDP 一共是33.4万亿元，占了全国总量的38.4%。从各个省市的社零总额情况，因为受疫情影响，各地的表现不一。我们这次峰会的主办地点在南京。所以整个江苏全省实现了社零总额是3.16万亿，整个的规模还是稳居全国的第二位。

第二个，就是大家所关心的客流情况。应该讲前三季度华东总客流指数是411万人次。这里我们还要特别感谢我们联商网的合作伙伴富衍科技，通过完善数据模型，提供了这个么完整的指数。整个三季度客流指数最高，是152万人次；二季度由于3到5月份的上海疫情发生了客流的骤降。总体今年前三季度总的客流指数相比2021年还是有21%的降幅。

接下来我们关注的指标是月均到访频次。从整个的前三季度来看，月均到访频次整体还是稳步上升的：一季度每个月是1.92次，二季度是2.18次，三季度是2.1次。其中二季度虽然客流指数最低，但是月均到访频次却走高。这是为什么呢？因为反映的是新客减少，而老客的到访增多的时候，那就整个的到访频次就走高。 

也反映了在整个二季度因为疫情管控，那么随机客流下降后，还是有很多的基础客流支撑了商业的运营，所以提醒了商场应该重视老客。

第三个就是5公里的一个范围的渗透率变化，这个反映了一家购物中心的市场影响力和消费者的粘性。如果渗透率在标准线以下，就证明购物中心还没有把它周边的消费者全部吃透，还有很大的一个空间。前三季度整个渗透率都是有所下降的，特别是二季度下降了9.2，三季度恢复到了12.4。某种程度我们可以把这个指标和上个指标相对应来看，如果说前一个指标更多反映的是每一个购物中心老客的积累程度，那么这个指标更多对周边市场的渗透以及对新客招募的能力。

下面分享购物中心的开业情况。2022年一到三季度，华东地区总共新开的购物中心是93个，同比去年下降26%，新增商业建筑面积是768.88万方，比去年同期下降了422万方。从过去五年的情况上看， 2018年是145家，2019年是150家，2020因为疫情到了之后，大幅的下滑至66家。有一部分延期到2021年后，导致2021年回暖，有126家，但还是低于疫情前150家左右的水平。

从购物中心的体量来看，我们去年也有分析过，基本上还是以10万方上下的这样的分布，是整个目前主流的购物中心的体量。从具体数据来看， 10到15万方的开业数量最多，占比到了32%。当然这个里头我们就可以看到一方面 mega 型的这种15万方的大型购物中心，在成本开发压力上面还是比较大，但是过小的商业空间就无法去满足全业态的功能，也无法满足在后期运营方面体验式消费的需求，所以在10万方上下的购物中心目前还是市场的主流。 

再有就是前三季度华东首店品牌的情况，首店体现什么呢？体现了一种活力，体现一种创新精神，体现一种差异化的竞争。商业都在说守正出奇，某种程度上首店就可体现不少趋势。

根据联商网的统计，前三季度全国的中国首店一共是203家，其中华东就占到了120家，占比到59%，这也反映出华东区是中国经济商业最为活跃的地区。

放到2023年。从目前统计的数据来看，华东2023年预计会新开业的商业项目有192家，新增商业建筑面积约1491.86万方，平均单体建筑面积约7.8万方。开业数量最多的是江苏，上海也有34家，差不多是浙江和山东一个省的开发量。还是看到了上海作为中国经济龙头，持续的一个经济爆发力和经济底蕴。

整个的一个城市格局基本是新一线成熟、下沉市场活跃的格局。

榜单中，上海稳居首位，江苏和浙江两大省会南京和杭州紧随其后，济南、苏州、徐州、厦门、南昌、宁波、无锡、南通、福州、合肥这些强二线也有，这些经济发达的二线城市，经济增速快，人口迁入大、交通更加完善、营商环境优越、活跃度更高。因此，在新一线之外，强二线城市在商业有非常强大的潜力。

根据第一财经周刊发布的《2022年中国城市分级排名榜单》看出，上海作为超一线城市占比18%，新一线城市占比20%，二线城市占比36%，三线及以下城市占比26%。可见，中国作为一个人口众多、地域宽阔的国家，它的地域和经济二元化决定了中国的商业空间还是有非常巨大的潜力和广阔的增长空间。无论说在新在超一线、新一线、二线以及三线及以下城市，都会有不同的商业空间，有不同的深度可以去挖掘。

同样我们再看2023年新开商业项目体量量分布的情况，大致与以往一样的趋势，10万方上下的商业仍然是较为理想的体量规模。随着体量的变化，商业细分程度更加成熟，可以看到从标杆都会型、区域型、社区型更多多元化的商业项目会逐步进入到市场。

然后在开发企业上，我们用了一句话叫做全国性开发企业恒强。在明年的华东商业开业的企业榜中，宝龙商业以12家领跑，长三角是宝龙的战略要地之一，也是每年全国开业最为集中的区域。同时我们看到这个榜单的前四名包括了新城控股、万达、龙湖。所以我们看到在团队经验、资金比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇。而未来包括万科、恒太、金地、瑞安、陆家嘴、世贸等这一部分的知名企业，仍然是整个这个供应市场的主力军。

有了这样一些分析后，可以得出一些2023年的华东商业的发展态势。

第一，前面所讲的华东是整个中国的经济重镇，也是商业的重镇，是兵家必争之地，占领了中国商业的半壁江山。所以华东区域领衔全国商业。

第二，城市核心商圈竞争激烈，非核心商圈逐步兴起。很多城市已经或正在创建国际消费中心城市，其中很大的一个指标就是核心商圈的集聚度。同时我们也看到随着居住和生活工作的分散，一些核非核心商圈，包括和文化旅游相结合的郊区商业也为商业提供了更多的可能。

第三，注重产品的细分策略，新产品的首秀加速。前面也看到了万科、爱琴海、大悦城等企业的新商业产品线。

第四，城市更新进入理性创新时代。告别了大拆大建，不仅把它作为一种建筑创新，而且要考虑到商业和文化融合，承载了很多城市的记忆和文化的传承。

第五，Z世代崛起，新业态涌入购物中心。Z世代迅速的走进了消费市场，并且日益成长为市场的主力军，他们的需求也代表着整个商业未来需求的变化。

第六，数字化赋能运营管理。当下商业企业的所有转型进步都离不开数字化，在数字化基础上如何实现更多的精准，从管理层面、营销层面都能看到数字化改造所给企业带来的新的变化。

最后回到对策建议部分。今年主要还是两部分。

第一部分，回归商业本质，强化实体商业可持续经营获利能力。

第一点，回到需求。在快速扩张时候，大家更多的关注是速度。但现在要从市场需求出发，重新梳理并且强化商业定位。

第二点，在商业定位基础上，以商业规划为牵引，做好整个业态和品牌的一个动态的优化。这里两点体现，一是差异化，从原有的百店一面、千店一面变成百店百面、千店千面；二是在定位技术上去做好动态的优化。 

第三点，跳脱以刚需为主的重人流轻销售的模式，而是要以生活形态卖场来满足消费者。典型的案例就是茑屋书店，就是用生活形态式的卖场来触发消费者的需求。

第四点，从经营到管理，都系统性的推动精细化管理。

第五点，有了需求和定位后，真正的去了解顾客，去满足顾客的需求。

第六点，商业场景和内容的有机结合。

第七点，商业+平台生态体系的打造。商业与顾客粘性增强后，商业的边界不断被突破。商业和生活、教育、体验等等链接，这种链接打造了一种全新的平台生态体系，同时拓宽了商业边界，也强化与顾客的日常链接。

第八点，就是上一个 PPT 所讲到的， Z 世代之后如何结合消费趋势变化，主动的取舍，创新求变。

最后一点就是深耕细作，强化实体商业可持续的经营和活力能力。

第二部分，从实体商业的精细化运营中创造价值。

第一点，精细化运营三项标准，有没有降低成本，有没有提升效率，有没有改善体验？

第二点，精细化运营的基础是什么？是在数字化改造的基础上的管理和业务的变革。

第三点，建立PDCA可循环的持续运营增长模式。

第四点，以需求为导向，优化商品布局及商品开发能力。

第五点，以顾客为导向，强化销售精细化及服务精细化。

第六点，数字化基础上的全渠道整合营销体系。

第七点，重新定位会员价值及精细化管理。

第八点，构建更完善的顾客情报管理系统，大数据分析应用商场调整中。

第九点，将以商品美学及空间美学为核心的美学理念，落实到卖场经营之上。当下，消费者的需求不仅是物质的需求，而且还包括了精神的需求。所以要将商品美学、空间美学运用到商品经营中，让顾客的体验不仅存在物质中，而且存在于精神的一种享受。

以上就是对于整个2022年华东商业的回顾和2023年的展望。整个报告是由这个联商网零售研究中心执笔，同时感谢联商网的商业顾问熊海量、联商网的数据战略合作伙伴富衍科技。

最后，还是引用此次大会的主题“踔厉奋发·勇毅前行”。 踔厉奋发是一种精神状态，始终保持一种饱满精神状态，一种奋发的精神状态；勇毅前行，是不管遇到任何困难，还是要持续向前进步。虽然我们遭遇压力，但是还是要相信可以通过自己努力，不断地去创造、去收获。