来源/观点网 

撰文/冯彩云

3月30日晚间，星盛商业发布了2022年业绩公告，并于31日举办线上投资者业绩推荐会。

回顾2022年业绩，不难看出去年反复的疫情对星盛商业造成较大影响。

作为商管企业，星盛商业2022年度收入为5.62亿元，同比下降1.8%；毛利为3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率为55.7%，较去年同期下降2个百分点。

规模方面，截至2022年末，星盛商业运营服务的合约建筑面积约为370.0万平方米，当中60.0%由独立第三方开发或拥有，已开业建筑面积约为190.8万平方米，报告期内新增6个签约项目，新增签约面积44万平方米。

今年消费回暖大背景下，星盛商业定下了年内新增不少于4个项目，面积不少于28万平方米的目标，较为审慎保守。相比外拓增长，该公司将重点更多放在了现有项目运营提升上。

毛利考验

收入上，2022年星盛商业实现收入5.619亿元，同比下降1.8%。按不同业务模式划分，委托管理服务占比67.9%，其次是占比24.60%的品牌及管理输出服务及占比7.5%的整租服务。

报告期内，星盛商业的委托管理服务和整租服务收入有所增长，但品牌及管理输出服务收入出现较大幅度下滑，因此整体收入同比下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

作为纯商管企业，毛利率依然是衡量商管企业能力的重要指标，而星盛商业2022年的毛利及毛利率出现了下滑。

报告期内，星盛商业毛利录得3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率则为55.7%，同比下滑2个百分点。

对比财务数据可以发现，毛利率的下滑主要是受品牌及管理输出服务部分收入占比减少，及整租项目毛利率受疫情影响及新开业项目影响有所下降所致。

但细分来看，不同运营模式下的毛利率差异明显。其中，仅有委托管理服务业务毛利率实现了同比增长，其余两大业务的毛利率均呈现下降趋势，而整租服务的毛利率下降幅度最大，达到了26.3%。

财报中解释，毛利率下降主要由于疫情期间的商户帮扶及租金减免，以及嘉兴星河COCO City新开业给予商户一定的经营免租期，但租赁成本维持一致，使得毛利率下降。

数据来源：企业公告，观点指数整理

但这背后实际上也说明了不同业务模式需要面对的风险，就商管企业最为核心的轻资产模式来看，星盛商业目前三种模式中，整租服务的风险最大。

该模式下，商管企业不仅需要承担管理商用物业的运营成本，还需要定期向业主支付租金。在商业环境不明朗情况下，商管企业会承担较大的成本压力。此外，对于项目本身的竞争力、商管企业的运营能力等要求较高。正因于此，目前已上市的商管企业中，包括宝龙商业、星盛商业在内商管企业，整租模式的项目占比较小。

而对毛利率贡献最大的品牌及管理输出模式，则不需要商管企业大量资金及人力资源，因此整体毛利率较高。对比目前已经披露商管业务毛利率的企业，星盛商业毛利率处于较高水平，商管能力较优的华润万象生活商业部分毛利率则在50%左右。

但随着项目增长，星盛商业未来是否能维持较高毛利率还存在不确定性。一是目前较高毛利率与其仅为零售商业类项目提供服务有较大关联，这类项目的毛利率往往高于写字楼和住宅业务。如华润万象生活仅购物中心板块的毛利率达到62.4%，但加上写字楼部分的综合毛利率为50.7%。

二是毛利率还与成本把控有较大关联，目前星盛商业在管项目为26个，相比华润万象生活、珠海万达商管等有较大差距，整体的项目成本控制能做到较优。未来随着规模增长，企业如何实现较好的成本把控是不小的挑战。

回归运营

第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商业运营服务的合约建筑面积中的60.0%由独立第三方开发或拥有，但在运营项目中来自独立第三方的比例则为34.6%，说明未来在第三方外拓仍需要持续发力。

值得关注的是，在今年商业回暖的大背景下，星盛商业外拓目标却较为谨慎，仅定下外拓4个项目，面积约28万平方米的目标。财报数据显示，2022年该公司实际上实现6个新项目签约，新增签约面积44万平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

对于外拓目标上的谨慎，星盛商业表示是为让每个项目有更好的潜力和长期的发展性，但另一方面可能也是主要布局区域带来的限制。

星盛商业目前布局区域以大湾区为主，无论是项目面积亦或是收入占比都占大头，这种集中一定程度上也会加大项目外拓难度。

比起加大外拓力度，星盛商业的重点似乎更多放在了运营上面，于财报中明确2023将打造运营年，提升旗下在营项目的竞争力。

数据显示，目前星盛商业在营的26个项目中，有9个项目处于开业年限3年以内的培育期，5个项目处于开业3-5年的成长期，12个项目处于5年以上的成熟期。对比之下，目前超过5成在运营项目需要持续投入优化，具体可分为出租率提升、品牌优化及会员巩固。

首先，细分产品线来看，星盛商业旗下有城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及iCO、社区型购物中心COCO Garden及高档家居布置购物中心第三空间，在营项目主要以COCO Park、COCO City及iCO为主。2022年项目整体的出租率为92.5%，同比2021年下滑1.5个百分点。出租率的下滑与去年受疫情影响有较大关联，大环境之下去年大部分商业地产企业的出租率都有不同幅度的下降。

基于此，星盛商业将2023年的出租率目标要定在了95%，算是较为合理的区间。但鉴于目前整体商管企业的出租率均处于较高水平，如华润万象生活和珠海万达商管旗下购物中心项目的最新平均出租率分别为96.1%、98.8%，这个出租率并不算突出。

优化业态组合方面，星盛商业表示将持续引进市场上的头部品牌、网红品牌，通过发力首店经济等提升项目竞争力，如可将借助多样的营销手段，将客流恢复更好的餐饮业态带来的客流量反哺至其他的业态，但具体效果还是需要数据说话。

另外，会员客群的提升也将成为重点之一。数据显示，截至2022年底，星盛商业会员数量达到了310万，其中高端会员增速去年达到33.5%的水平。未来，会员消费或许将成为星盛商业项目销售额增长的重要推动力。