来源/乐居财经

撰文/靳文雨

前不久星盛商业（06668.HK）的业绩会现场，陶慕明坐在董事会主席黄德林右侧。相较去年中期业绩会上的侃侃而谈，这次露面他鲜少发言，异常沉默。

半个月后，一封公告登出。陶慕明辞去了星盛商业执行董事及行政总裁职务，自2023年4月14日起生效。同时，郭立民辞任非执行董事；文艺辞任执行董事。

年过耳顺之年的陶慕明，已在星盛商业耕耘十多年。关于此次辞任的原因，公司并未言及太多，只提到“因欲退休及投放更多时间于私人事务”。

自2019年12月获委任为执行董事兼总裁以来，陶慕明主要负责监督业务发展、实施业务策略及集团的日常运营。在星盛商业通过港交所聆讯时，他曾公开表示，会进一步巩固公司在大湾区的地位，专注于经济发达的地区及扩展业务规模。

但上市两年，星盛商业的业绩差强人意。年报显示，2022年度其收入为5.62亿元，同比下降1.8%；毛利为3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率为55.7%，较去年同期下降2个百分点。

另外，星盛商业以大湾区为主的布局，使其在项目面积和收入占比上都过于集中。这在一定程度上也加大了项目外拓难度。

辞任谜团

在陶慕明等人辞任不久，4月17日，星盛商业随即发布新公告称，控股股东黄楚龙根据计划向隶属集团以及其控制公司的136名合资格参与者授出合共5480万股奖励股份。然而，这份股权激励的具体名单并未公示。

事实上，早在星河商置（星盛商业前称）挂牌新三板之前，“星河系”高管就以有限合伙形式成立过“宏达利兴”及“永兴宏泰”，入股星河商置。其中永兴宏泰曾充当过类似股权激励平台的角色，持股人就包括执行董事陶慕明、文艺等高管。

星河商置在新三板摘牌后，这两家平台的合伙人将股权全部进行变现，而为此买单的则是他们的老板黄楚龙。

2020年12月，星盛商业又采纳了一项股权奖励计划，以激励和奖励该集团业务成功已经或可能作出贡献的合资格参与者。但截至2022年及2021年6月30日止6个月，并无授出购股权。

相反，随着股价震荡，星盛商业这两年不断开启股份回购。2021年，星盛商业共斥资约244万港元，回购注销了60.1万股股份。去年11月3日，其又公告了在公开市场购回股份的意向。截至去年末，共计回购注销了91.5万股股份，总代价为135万港元。

另外，去年以来，黄楚龙与儿子黄德林，在星盛商业合共增持了73.6万股股份，总代价约为170.95万港元。黄楚龙最后一次增持是在8月26日，以16.13万港元在公开市场增持合计10万股股份。

此番增持之后，黄楚龙合共持有7.51亿股，占公告之日星盛商业已发行股份的73.62%，其中包含与儿子黄德林共同拥有权益的股权激励平台德瑞投资所持有的15000万股股份，股权占比约14.71%。

按照星盛商业在2022年年报里披露的派息方案——每股0.07港元，黄楚龙父子年末预计获得的分红，约为5257万港元。

董事“大换血”

公告中，星盛商业还公布了新的任免名单。刘军已获委任为非执行董事、审核委员会成员以及薪酬委员会成员；李莉已获委任为执行董事。但行政总裁的位置将交由何人，并未提及。

乐居财经《物业K线》注意到，刘军还有另外一重身份，即星河控股的总裁助理兼首席财务官；李莉则为星盛商业及其间接全资附属子公司深圳市星河商置集团的总裁助理，主要分管招商中心及营运管理中心。

二人加入星河的时间分别为2021年2月和2022年5月，并不算长。其中刘军毕业后曾在中建系工作几年，后又在中海任职长达20年之久。

离开中海前，他曾一路升任执行董事兼助理总裁。后又辗转于前海人寿、荣盛地产、实地地产等公司，职务均为副总裁级别。

对于突然的人事换防，有熟悉星盛商业的人士表示，是业绩下滑问题导致人事变动。但这其中，仍然透露着不寻常的意味。

业绩“失速”

从经营业绩来看，星盛商业去年营收及净利润均出现了下滑，而衡量商管企业能力的重要指标的毛利率，也不及预期。年报显示，2022年星盛商业毛利录得3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率则为55.7%，同比下滑2个百分点。

细分业务来看，不同运营模式下的毛利率差异明显。其中，委托管理服务业务毛利率为53.9%，较去年增长了4.8个百分点。其余两大业务的毛利率则均呈现下降趋势，下降幅度最大的是整租服务，较去年减少了26.3个百分点。

年报中提及，毛利率的下滑主要是受品牌及管理输出服务部分收入占比减少，及整租项目毛利率受疫情影响及新开业项目影响有所下降所致。

其中，由于疫情期间的商户帮扶及租金减免，以及嘉兴星河COCO City新开业给予商户一定的经营免租期，但租赁成本维持一致，使得整租服务毛利率大幅下降。

去年一年，星盛商业有5个新项目开业，包括恩施星河COCO City、嘉兴星河COCO City、灌南恒基星河COCO City等。截止到2022年12月31日，星盛商业在营项目26个，在营面积191万平方米。

值得一说的是，由于嘉兴星河COCO City和厦门星河COCO Park整租项目交付时确认大额的租赁资产和租赁负债，使得星盛置业的资产负债率大幅上升。

数据显示，截至2022年12月31日，星盛商业的资产负债率为44.87%，较去年同期的20.5%增长了24.37个百分点。

另外，星盛商业还公布了其在2022年末的合同负债，为0.19亿元，在45家公布了合同负债的物企中垫底。从合同负债与营收的比值方面来看，这一数值仅为3.38%，业绩发展潜力不足。

2020年-2022年，星盛商业净资产收益率（ROE）分别为131.67%、28.87%以及13.56%；总资产回报率分别为34.44%、19.74%以及8.63%，下滑趋势明显。

发力运营

2018年，黄楚龙曾言，“2023年，星河商置实现管理面积超350万平方米、产业实现运营面积300万平方米以上、物业实现5000万平方米的管理规模。”

截至2022年末，星盛商业管理商业运营服务的合约建筑面积约为370万平方米，当中60%由独立第三方开发或拥有，已开业建筑面积约为190.8万平方米。

从地理分布上来看，星盛商业业务收入的81.4%都来自于大湾区，项目面积和收入占比上的过于集中。长三角和华中地区的业务收入占比分别为9.8%、2.6%。

面对商业回暖的大背景，星盛商业在外拓上十分谨慎，仅定下外拓4个项目，面积约28万平方米的目标。财报数据显示，2022年该公司实际上实现6个新项目签约，新增签约面积44万平方米。

在第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商业运营服务的合约建筑面积中的60.0%由独立第三方开发或拥有，但在运营项目中来自独立第三方的比例则为34.6%。

对于2023年发展规划，星盛商业表示，2023年将致力于打造“运营年”。并提到将大力推进首进品牌和创新业态的引入，达到出租率不低于95%的目标。

从数据来看，2020年-2022年，其出租率分别为94.3%、94%及92.5%，在近三年呈现出持续下行的态势，想要逆转这种情况并不容易。

另外，有市场人士分析，星盛商业的运营项目主要集中在深圳或大湾区区域，而这些城市的商业运营都较为成熟，市场竞争激烈，要打造出独特且收益较高的商业服务水平，面临的压力也巨大。