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撰文/陈玲、张钇璟  

外界希望能够从上市公司股东会中得到更多信息。

5月22日，新城控股召开2022年度股东大会，公司管理层和股东进行了一番交流。

一位股东转述，曲德君和梁志诚离开后，他们的工作都由董事长王晓松接管。沟通发现，新城目前仍将确保公司平稳过渡放在最重要的位置。

王晓松也给在场投资人一颗定心丸：“今年公司还是比较安全的。”

运营思路转变

2022年，在住宅遇到下行压力的同时，新城控股的商管业务还是实现了不错增长：期内物业出租及管理于期内实现收入92.24 亿元，同比增加 15.75%，占公司营业收入占比提升至8.08%；毛利达到67亿元，占公司毛利约29.28%；毛利率为72.6%。

据悉，股东会上王晓松提及，从去年开始，公司内部就强调深度运营，调整了以往商管团队的一些打法，以前更多关注在财务指标维度，现在可能更多关注品牌方运营和自身运营情况。

他分析，以前新城更多关注在品牌商铺、确保商场客流，但久而久之发现，一些三四线商场会碰到瓶颈期，品牌方会觉得在这样的城市，周边的一些客群情况，能够接受的最高租金可能就那样。

“我们希望租金越高越好，品牌一些商户可能会觉得租金高收益就降了，所以现在从以前只关注财务的数据转为更多关注整个坪效和品牌方运营效率，甚至是会跟品牌方一起去沟通去交流，如何提升坪效。”

这是一个商场持有者向运营者思维的转变。王晓松透露，现在新城有在采取租金加扣点的方式，现在有一些广场，可能会等一个不错的品牌方一两个月，宁愿等把出租率略微降低，也希望能够有一些更好的品牌能够补充到位。

报告期内，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿为100.06亿元（包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。

期内，新城控股新开业15座吾悦广场，当中包括南昌等11座重资产吾悦广场。截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场（157座重资产，37座轻资产），已开业及委托管理在营数量达140座（126座重资产，14座轻资产），开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

在轻资产方面，2022年，14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年占比提升三个百分点。

管理层介绍，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座，计划新开工90个子项目，新开工建筑面积742.73万平方米，其中住宅项目286.07万平方米，商业综合体项目456.66万平方米；计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1958.69万平方米，其中，住宅项目1125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。

确保安全性

中小投资者更为关注新城的安全性。股东会上，王晓松表示今年公司比较安全，他称去年为了极端保现金流，确实付出代价比较大，根据目前现金流情况，制定今年销售指标去化率是50%，压力并不大。

数据显示，截至2022年末，新城控股的有息负债712.70亿元，公司合联营权益有息负债降至60.62亿元。在有息负债构成中，38%为开发贷、25%为经营性物业贷、16%为美元债、7%为中票和PPN、6%为商业CMBS、4%为信托、3%为境内公司债、1%为尾款ABS。

据介绍，新城控股开发贷款约300亿元，年报披露将近5000万平米可销售部分资源，能够陆续替代这部分债务。另一部分是260亿元左右基于吾悦广场的抵押贷款，这部分贷款延续性比较不错，现在用于抵押融资的吾悦广场约80座，还有将近40座没有用于融资抵押。

据悉，今年前四月，新城控股经营性物业贷也有30多亿元的增量。王晓松介绍，前四月信用债已经还了一部分，今年公开市场还有90多亿元，其中46亿元是CMBS，所以基本上一半未来有机会把它拆包之后去拿经营性物业贷。剩下不到50亿元相比去年200多亿元还是相对可控的。

“明年后年跟后面几年的话，其实每年的公开市场还是四五十亿，量比较小。对应剩下的差不多没有资产抵押100来个亿的信用债，现在吾悦广场还有40来座没有融资，可以形成融资增量。”

地产发展机会

由于2022年销售市场下行，新城控股销售受到较大程度影响，全年录得销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%；销售面积1191.5亿元，同比下降49.4%；销售均价9740元/平方米，同比下跌1.9%；实现销售回款1329亿元，全口径资金回笼率达到115%。

今年1-4月，新城控股销售仍未有太大好转，累计合同销售金额约286.67亿元，比上年同期减少28.49%，累计销售面积约331.93万平方米，比上年同期下降19.20%。

穆迪预计，新城发展的合同销售额将继续落后于市场，在2023年同比下降15%，至1000亿元人民币左右。该公司合同销售疲软反映了该公司在过去12-18个月暂停土地补充和放缓建设以保持流动性。

鉴于底线城市的经济基本面较一线城市较弱，其对低线城市的高敞口也可能限制其从政府的需求侧支持措施中复苏的步伐。过去三年，二三线城市占该公司合同销售额的55%以上。

即便如今商业运营有更大的发展空间，新城控股仍不会放弃住宅板块。王晓松分析，未来可能存在三种机会：一是现金流健康后重新拿地，现在上海、苏州、杭州摇号收益情况都会不错，这种肯定100%股权来做，一旦有好的项目肯定是不会放过的。

不过他也提到，新城目前还是在紧运营的情况中，现在全力确保公司平稳过渡，所以并不会拿资金搏一把，拿到权益类资金、REITS等增量资金或者销售极度好转后才会重启拿地。

第二种是小股操盘，原因是不少地块属于平台公司，但是真正开工的好像体量并不大，他们通常有诉求是能够入股，合作会更加顺畅，这个可能是未来主要方向。

第三种是纯轻资产，这并不是新城主要发力方向，因为是纯轻资产的项目盈利水平并没有那么高，竞争激烈最后变成价格竞争，到最后大家都不赚钱。

“当然我们现在也做，我们这段时间做轻资产唯一的目的，不靠这个盈利，而是靠这个来稳住团队，所以可能未来就是结合这三个类别的一些项目管理的项目去做一些支撑。”