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撰文/冯彩云  

在消费动能不足的背景下，零售商业市场承受不小的压力，商业地产企业的表现也未见太多惊喜。

在5月13日观点指数研究院发布的《表现力指数 • 2025购物中心暨零售消费发展报告》中，我们发现，今年1-4月，观点指数样本零售企业中，直接面临的现实就是：市场承压， 约4成商业零售企业面临营收增长考验。

在消费动能不足的背景下，零售商业市场承受不小的压力。核心商业城市方面，最新的2025年一季度，除上海有新增供应外，其余城市均无新项目开出。

观点指数认为，这与当前市场环境有关，在消费未见明显增长且存量竞争加剧的情况下，企业对推动项目入市更为审慎。

空置率方面，上海和成都的空置率较为突出，分别达到8.5%和8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商业租金水平最高的两个城市，分别达到31.3和32.3元/平方米/天，二线城市中的杭州也有不错的表现，达到21元/平方米/天。

整体来看，核心商业市场的空置率有小幅收窄，但租金报价也呈下滑趋势，说明当前市场以价换量的情况较为突出。

以价换量背后，是市场受经济复苏缓慢，以及大众对于未来不确定性的担忧等因素影响，零售及餐饮业绩表现疲弱，业主方不得不提供更为优惠的租金来吸引租户。

值得一提的是，随着新增供应不断入市，商业项目间的竞争也必将加剧，部分商业设施老旧和区位条件一般的项目将面临较大挑战。

市场疲软之下，商业地产企业的表现也未见太多惊喜。大部分企业面临着营收增长上的考验。具体表现为，样本企业中约6成实现收入同比增长，不过幅度较小，大部分低于10%；此外还有约4成录得小幅下滑。

其中，增幅最大的为华润万象生活，2024年其零售商业收入为42.09亿元，同比增长30%。主要得益于其可观的商业规模和较强的商业运营能力。

港资方面，在高端消费趋弱之下，以运营高端商业为主的港资企业代表也进入了瓶颈期，但在多年积累的优质资产组合、强劲运营能力之下，基本盘较稳。

恒隆地产作为在内地持有运营多个高端项目的代表，截至2024年12月的整体出租率仍然维持高水平，更录得温和增长，客流量亦维持稳定。

在交出收入答卷的同时，样本企业也开始挖掘新的业务方向，存量和非标是当下的热门关键词，并有望成为未来新的增长可能。

存量改造受建筑本体及运营现状的限制，需要针对每个项目量体裁衣，制定改造升级方案，考验着运营方在建筑更新、内容创新和资产增值等方面的能力。

?在这方面，头部企业针对旗下项目进行探索，并取得一定的成效。现有项目的焕新改造上，重庆龙湖时代天街E馆?在原项目基础上扩容，新增“城市绿洲”主题中庭与电竞主题街区，吸引腾讯电竞馆落户，年轻客群占比提升至65%。

除在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度上进行创新外，找准定位，满足目标客群的需要也是成功的必备要素。

以华润旗下深圳笋岗万象食家为例?，该项目由传统仓储物流园区转型而来，现为“食材主题+生活方式”综合体，引入了全国首家盒马黑标店、米其林餐厅集合区，满足周边客群对美食的追求，激活了片区商业活力?。

以上为《表现力指数 • 2025购物中心暨零售消费发展报告》节选