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撰文/潘玲宣

郑州为何能够诞生两座“万象城”？

距离2014年4月，郑州首座“万象城”项目开业已经过去十年。6月28日，郑东万象城终于正式开门迎客。

作为郑州市首个融合“盒子MALL+开放式街区”的超级商业综合体，郑东万象城总体量73万平方米，包括19.4万平方米的购物中心、4.7万平方米的商业街区及高端写字楼。

凭借优越的地理位置与便捷的交通条件，郑东万象城以“中原极致生活新地标”为定位，决定要为郑东新区注入全新的商业活力与消费体验。

而从曾经的二七商圈到如今的郑东新区，在中原这片土地上，万象城又迎来了曾经的“竞争对手”。一场新的商业较量，已然拉开序幕。

诞生于一个“意外”

郑东万象城的诞生故事，可以追溯到2021年。

彼时，在6月3日进行的郑州市2021年第一次集中供地中，华润置地控股有限公司旗下子公司河南京润万象房地产开发有限公司与杭州建杭和诚置业有限公司以总价67.8亿元竞得位于郑东新区核心位置的综合用地3。

该综合用地包括郑政东出【2021】8号、郑政东出【2021】9号两宗地块，总用地面积12.71万平方米，规划建筑面积69.92万平方米。地上部分主要为商务金融用地、零售商业、餐饮、旅馆用地兼容城镇住宅用地，地下则为交通服务场站用地、零售商业、餐饮用地。

过往信息显示，这宗综合用地自带产业实施方案，对税收、投资额、自持商业等均有要求，并要求摘牌单位竞得该综合用地后，四日内和郑东新区管委会签订《投资建设合同》《产业发展承诺书》。

同时，该地块在产业定位等相关方面提出多项要求。例如，需打造为集科研、金融、企业总部、购物中心、奢华酒店、产业配套、公寓及住宅等功能于一体的城市综合体；需引入不低于15平方米的高品质购物中心，其中，入驻国际知名品牌不低于30家……

而在该地块出让前，郑州市商务局发布了一份关于公开征求《郑州市2021年高水平扩大对外开放工作要点》意见的公告，其中恰好提到“银泰中心项目”。

据悉，银泰中心项目“集金融、科创、企业总部、高端酒店、高品质商业、产业配套等功能于一体，拟投资100亿元……引入华尔道夫、四季等同级别高端酒店；引入银泰IN系列高品质购物中心，以TOD模式进行开发建设。”

可以看到，银泰中心项目与综合用地3的出让条件有明显的重合部分，甚至有传言正是为银泰“量身定制”。事实上，银泰确实参与了这场土拍，河南本地的正弘商业也下场争夺。

经过三个小时的激烈争夺，结果却是华润联合体爆冷拿下，三方的共同发力使得地块溢价率高达55.5%。

这一场意外，也将银泰进入郑州的时间推后了一年。2022年7月，银泰商业集团宣布与郑州金融岛建设发展集团达成全面合作协议，负责运营管理金融岛沿湖商业，这个项目也就是郑州银泰inPARK。

然而，无论是银泰还是曾经一同“抢地”的正弘商业，都没有放弃对郑东新区的布局。

2023年8月，郑东新区科创文旅交流中心项目开工建设，项目建设用地面积69.6亩，总建筑面积约27.12万平方米，其中地上约16.17万平方米，地下10.95万平方米。按照计划，项目将在2026年建成并投入运营，由银泰商业集团负责运营管理，也将成为郑州首个银泰城项目。

同一年的12月29日，郑政东出〔2023〕25、26号（网）地块由郑州正弘和盛实业有限公司（正弘集团）以底价8.313亿元摘得。根据出让公告，该项目产业定位为集高端街区商业、高端酒店、5A甲级写字楼、博物馆等功能于一体的城市综合体，且要求项目建成一年内引入高端街区商业、博物馆、国际酒店、5A级甲级写字楼等。

值得一提的是，这两宗新成交的地块与郑东万象城项目用地仅一路之隔。

今年1月，正弘集团宣布在25、26号地块上打造创新项目“弘坊”，总投资约68.5亿元，集文化、艺术、商业、酒店、办公等多元化业态于一体，预计在2027年开业。

“对手”重返牌桌

曾经的竞争对手又都重返牌桌之上，银泰、正弘集团、华润之间也难免项目之间或多或少的“争流”较量。不过就目前而言，郑东万象城已具备“先发”优势。

在品牌招商方面，由于区域内此前并无高端商业，郑东万象城有了更广阔的施展空间。今年3月正式亮相后，于5月22日、5月30日、6月11日三次专门进行品牌官宣。

据悉，郑东万象城引入540多个品牌，涵盖时尚、餐饮、文化、生活方式等多个维度，包括超100家河南首店及超50家城市旗舰店，餐饮首店占比达40%，潮流零售首店旗舰店超20%。

项目分南北两区，并由玻璃连廊衔接，北部为传统的盒子式商业空间，南部为半开放式设计，包括下沉式庭院和商业街区。

北区首层聚焦国际美妆大牌，已开业品牌有PRADA、YSL、Armani、Lanc?me等。MAC、NARS、祖·玛珑、LAMER、华伦天奴、HR、娇韵诗、雅诗兰黛、COACH等品牌则还未拆除围挡。

南区在首层就已引入烘焙、咖啡、茶饮品牌，包括Q面包、煮叶、星巴克等，此外还有数码科技类的华为体验店。

数据来源：公开资料，商业客整理

整体来说，郑东万象城在业态规划和品牌引进上，涵盖国际时尚、精品零售、潮流运动、格调餐饮、美妆高化、娱乐体验、品质个护、精品超市等多类型。北区偏国际化，南区偏大众路线。

餐饮业态占比较大，引进的品牌既考虑到区域首店，也融合了不同地方特色，例如Peet's Coffee、馬鸿興、阿萨中东料理、云南菜呛头家、山石榴、胡洽、东北菜小黑土、柳真真、走汕、明洞山山葵烤肉、Leban餐厅等。

从目前的信息来看，虽硬件设施达到M1标准，但郑东万象城在招商上还未突破M2级别。后续是否有机会“撬动”国际重奢品牌还有待观察。 

之所以引起三方关注，除了紧邻郑州高铁东站、靠近地铁1号线/5号线，带来的优越地理位置，还有很大一部分原因在于随着城市发展重心东移，郑东新区未来对高品质商业项目的需求将日益增长。

事实上，作为郑州第二个“万象城”项目，郑东万象城在填补城东商业空缺的同时，也在避开与本土商业的竞争。

2014年，华润在郑州二七商圈核心开出华中首座万象城城市综合体，即郑州万象城（后续更名为郑州二七万象城），定位为中原地区档次最高的综合性购物中心，同年8月又引入高端百货金标百盛。

但在次年5月，项目三公里范围内开出一家丹尼斯大卫城。作为本土商业的代表，丹尼斯集团在上世纪末就以在郑州打造高端商业而知名。

金标百盛与郑州万象城的合作仅持续了一年，而郑州万象城开业时围挡起的国际奢侈品大牌最终也没能顺利开出。在丹尼斯的强势“号召”下，部分大牌跳票来到大卫城开店。或许是为了避免卷入混战，也有个别品牌取消了在郑州的开店计划。

“压力”之下，郑州万象城的重奢招商定位难免受到影响。而从那时算起，万象城与丹尼斯之间的博弈也几乎持续了十年。

如今，郑州迎来第二个万象城项目并率先开业，结局是否会不一样？

值得注意的是，有当地媒体报道称，去年12月13日，郑州市城市更新工作专班发布了“关于新增城市更新项目入库”的公示。

其中，郑州城市项目建设管理有限公司拟开发位于郑东新区金水东路与东风南路交汇处的地下空间，包括建设步行立体过街设施及地铁连通通道、地下商业及附属设施、公共下沉广场等。

据悉，该地下商业空间位于弘坊项目东南侧，建成后将与包括弘坊、华润郑东万象城、新田360广场绿地新都会店在内的项目在地下形成联通。

或许，正面“硬刚”的局面未必会出现。