商业地产在过去几年竞争十分激烈，如何提高毛利率和改善现金流/收入比率，快速平稳的进入收成期，成为运营商们面对的主要命题。

而“疫情”成为今年的关键词，给整个行业造成不小的冲击，但同时带来了商业地产运营模式的转变和消费场景的重构。

随着疫情受到控制后经济的快速复苏，市场对于服务范围及质素的庞大需求亦随之转变，这在一定程度上亦促进了商业物业管理服务的发展。

作为商业地产运营商，如何调整自身经营策略、创新消费模式？

合景悠活集团商业事业部总经理崔然在刚刚结束的2020观点商业年会上分享了自己的心得，“丰富性”、“个性化”、“数字化”、“轻资产”等是其中的关键词。

起步于2004年的合景悠活，最初主要提供住宅物业管理服务，后在2006年将服务范围延伸至商业物业管理，明确自身定位为“全业态智慧服务运营商”，深耕物业服务、购物中心运营、写字楼运营等多元业务。

就在上个月底的10月30日，合景悠活从合景泰富集团分拆，独立于香港联交所主板正式挂牌上市，成功登陆国际资本市场。

从2017年开启购物中心元年以来，合景悠活的商业版图更具规模，至今于成都、北京、苏州、上海、广州、佛山6大城市相继推出8座购物中心，开业面积约55万平方米。

悠活的“商业基因”

长期在项目一线的崔然，对购物中心的落地运营有很多深刻细致的体会。如何打造市场上独具特色的产品，让商业实现更好的运营？崔然在会上接受观点地产新媒体采访时，给了我们更多具体的答案。

“招商排头兵像球队的前锋一样，在前面冲锋陷阵，一定要有整个团队的良好运作，运营是基础，亦是重要保证。”除此之外，崔然还指出，对于商场来说，还需要物业、工程、推广宣传等多方面的合作，才能整体促成整个商业模式的成功。

如果说要总结一套合景悠活商业招商运营的方法论，崔然将“丰富性”放在了第一位。

从产品线层面看，目前，合景悠活旗下已形成了三大自持商业品牌——“悠方”、“摩方”与“悠方天地”，其中“悠方”定位中高端大型购物商场，面积一般在10万平方米以上，致力于打造城市区域商业标杆；“摩方”推崇潮流、个性化要素，面积一般为5-10万平方米，是充满时尚生活气息的商业项目；“悠方天地”则致力于打造邻里街区式商业空间。

业态铺排上，崔然称，围绕人的全方位需求出发，合景悠活将商场、写字楼、五星酒店与住宅等业态甚至是功能区分明显的产品线在一个大地块上进行强排组合，同时可以针对客群的消费档次进行组合区分，包括体量大小、业态倾向、组合的错位等，实现各业态、产品线之间相互带动和促进。

以合景·悠方（成都）为例，上个月合景泰富旗下高端服务式公寓品牌合景·誉舍、合景·悠方U8酒吧街、成都W酒店、合景·摩方（成都）购物中心、潮流设计酒店品牌Mustel等项目相继开业亮相，与早已成熟运营的环汇商业广场M3/M6甲级写字楼、高端住宅合景·誉峰、合景·悠方（成都）购物中心、遇见公寓以及木莲庄酒店等业态，一起组合成为体量庞大、业态全面的商业生态圈，为成都的城南人带来一站式24小时高品质消费体验。

崔然进一步介绍，整个合景悠活商业产品的定位以较有消费实力的中产阶级为主，且主要是35岁以下的年轻群体，这决定了合景悠活商业的另一个基因——“个性化”。

这方面表现最为突出的便是刚开业不久的成都摩方商场，将一条真实的瀑布引入，在商场里面从五楼一直流到一楼，“这是个很大胆的创新想法，在国内也没有过。”

此外，摩方呈现的概念是开放式的购物中心，实现24小时营业，并在业态组合、产品设计端上，引进不少设计师品牌，使整个生态系统实现共融共生。

时刻创新是合景悠活商业团队时刻所追求的。崔然表示，其商业团队从上到下都明确一条原则，便是杜绝简单复制，每个项目都要有自身的特色、主题，给顾客不同的感受。

“品质要中高端，产品要做特色，运营要精细化”，这是要求。

个性化的运营在疫情期间亦为旗下商业品牌带来不错的市场反响，4月份开始国内疫情形势有所好转后，合景悠活的商场率先响应经济复苏政策，开展大型的路演活动或IP推广活动。

“但这需要适当控制力度，比如IP的合作资源，会选择一个大众喜欢，但又不会一时间聚集而来的，这样来保证持续不断的客流量”，崔然指出，这样的策略下，成都悠方商场和成都IFS国金中心商场成为整个成都复苏最快的商场，直到10月份的时候，合景悠活旗下商场有4个都创了单月销售额历史最高值。

数字化+人才建设 冲刺“第一梯队”

随着疫情影响对消费迭代升级的加速，“数字智能化”越来越成为商业发展质效提升的关键因素。

崔然亦表示，未来合景悠活无论在商业智能化运营上，还是物业方面数据化梳理，都将在科技赋能方面加大投入，最终实现回报率的整体提升。

据了解，疫情期间合景悠活商业团队除了开发线上商城程序以外，还积极探索线上会员服务体系的构建，三个月内在全国共建立25个会员微信群，开展了多达65场的直播活动。通过“私域流量经营”不断加码，有效帮助商户们打通了与消费者的沟通渠道，实现了购物中心的线下服务到线上商城“云购物”有效闭环。

采访中，崔然亦向我们透露了团队建设和发展的法则，合景悠活商业事业部板块架构内部有很多专业线，包括招商、运营、推广、设计等，大部分人才培养则是靠内成长，此外在中高层或者中坚力量层次从行业内吸纳了一些优秀人才。

与服务的客群年龄相匹配的是，团队整体的平均年龄是32岁，年轻富有活力，崔然笑称：“我在公司是比较‘老’的了”。

据观点地产新媒体了解，2014年合景泰富启动全国商业战略，此后两年间最大的阶段性成果就是商业团队的组建。2015年全年业绩的公告中，合景泰富表示，通过近两年的商业模式研究和摸索，已逐步组建一支高素质的商业团队。

悠活商业发展的新赛道

经过不断的基础夯实和商业基因沉淀，如今合景悠活商业已拥有了成熟的运营模式，形成自身独有的品牌特色，正在加快项目落地的步伐。

自持项目方面，合景悠活正打造的广州知识城悠方和重庆悠方项目预期于明年开业。崔然亦表示，合景泰富旗下在大湾区城市中心的商业项目，也将持续交付给合景悠活进行商业运营和物业管理，“未来几年我们有信心，争取可以做到3年以后达8000万平方米的面积或以上。

此外在收并购方面亦有进展，崔然透露：“目前已有相对比较确定的收并购标的，且业务管理面积比较庞大，具体消息后续将陆续公布。”

从母公司合景泰富分拆上市以后，合景悠活开始探索轻资产输出服务的路径，这亦是未来三至五年发展的重点。预计到年底，合景悠活商业将有2-3个轻资产输出项目敲定。

“按照未来每年5-6个轻资产输出项目落地的速度，预计未来5年商业板块下会有超过20个项目面市。”

减轻重资产的压力，崔然称未来合景悠活将不断提升商业板块占比，“我们希望能晋升或者靠近第一梯队。”

“丰富性”、“个性化”、“智能化”等运营方法论，以及中高端的品质追求与精细化管理，成为合景悠活商业的品牌“底气”。而今借助资本的力量，合景悠活商业依靠庞大的自持项目资源和轻资产输出服务优势，正在“全业态多维服务运营”标准上实现快步发展。