出品/观点网

撰文/冯彩云

重奢和非重奢项目均实现增长，这在去年消费市场整体承压，奢侈品消费市场弱于大市背景下，较为难得。

3月26日，华润万象生活有限公司发布截至2024年12月31日止财政年度的业绩公告。

公告显示，华润万象生活全年收入为170.43亿元，同比增长15.4%。其中，商业航道收入为62.74亿元，同比增长21.4%；物业航道收入为107.15亿元，同比增长11.6%，生态圈业务收入为0.54亿元。

截至2024年12月31日止年度，全年毛利润为56.09亿元，同比增长19.5%，毛利率由截至2023年度的31.8%增长至2024年度的32.9%。

2024年度公司股东应占利润为36.29亿元，同比增长23.9%，公司股东应占核心净利润（非香港财务报告准则指标）为35.07亿元，同比增长20.1%。

董事会建议宣派截至2024年12月31日止年度的末期股息每股0.643元，及宣派截至2024年12月31日止年度的特别股息每股0.614元。

不错的业绩表现下，华润万象生活开盘后股价上涨明显。截止3月26日收盘，报34.5港元每股，涨幅达10.75%。

商业航道逆势增长

收入构成来看，华润万象生活业务主要分三大板块，为购物中心及写字楼提供服务的商业航道、为社区空间和城市空间提供服务的物业航道，提供丰富生态服务的生态圈。

上述三大业务2024年收入为170.43亿元，同比增长15.4%。其中物业航道占比最高，收入为107.15亿元，同比增长21.4%，占整体收入的62.9%。

但增长更快的是商业航道，收入为62.74亿元，同比增长21.4%，占整体收入的比例从2023年的35%提升至2024年的36.8%。

进一步聚焦盈利能力，可以发现华润万象生活的业务中，商业航道正起到越来越的关键作用。

从毛利率来看，2024年商业航道毛利率为60.2%，较去年同期增长1.8个百分点。背后主要得益于商业运营服务规模扩大，经营杠杆效应增强，收入增长和成本优化共同带动毛利率水平进一步提升。

而物业航道毛利率表现则较为逊色，为17.0%，同比下降0.5个百分点。主要由于社区空间物业管理服务分部受开发商行业影响，具有较高毛利率的非业主增值服务收入占比降低，使得该分部毛利率有所下降。在当前市场环境下，预计该部分业务毛利率短期内增长空间有限。

重中之重的商业部分，华润万象生活年内零售额同比增长18.7%，可同比增长4.6%，均优于社消零总额增速3.5%。

其中，重奢方面，零售额同比增长5.6%，可同比增长18%；非重奢方面，项目零售额同比增长27.1%，可同比增长6.4%，重奢和非重奢项目均实现增长。这在去年消费市场整体承压，奢侈品消费市场弱于大市背景下，较为难得。

2024年，无论是高端商业运营商，亦或是奢侈品集团，都面临业绩下行挑战。例如，作为重奢商场常客的LV，其母公司法国奢侈品巨头路威酩轩集团2024销售收入，在有机基础上仅实现1%的增长。

虽然取得不错成绩，但业绩会上喻霖康坦言，目前消费力结构分化情况愈发显著，商业挑战依然不小。

具体表现上，华润万象生活在营项目客流增长33%，零售额增长18.7%，客流增幅和零售额的增速比例存在剪刀差，消费信心和能力有待提振。

从消费客群来看，高净值消费客群保持稳定，韧性更强，但存在相当明显的消费外溢，高净值大单占比仍有提升。

中端客群表现乏力，同比有所下滑；较有潜力和亮点的是年轻客群消费，25岁以下年轻消费群体人均消费金额持续提升，客单价最为稳定。

未来，随着政府促消费政策发力等，市场整体消费能力有望企稳，消费信心有望增强。高端消费有成熟稳定的消费群体，短期内有压力，长期的增长空间不变。

增量、存量发力

商业管理规模方面，于2024年12月31日，华润万象生活提供商业运营服务的已开业购物中心118个，其中已开业购物中心分租项目4个，在管面积达1314万平方米。

至于新项目入市，华润万象生活2024年新开业购物中心21座，为历年之最。除万象城这一标杆产品线外，其还对带有“非标”属性的天地系列项目进行了较多探索。

期内，华润开出深圳大运天地、义乌天地、绍兴天地等项目，并取得不错的市场反响。如深圳大运天地开业率达到97%，开业首日零售额为1166万元。

项目储备上，截至2024年底，华润万象生活处于筹备期的购物中心共77个，项目供应稳定。未来三年，每年预计会有15个以上的新开项目入市，今年预计新开16个购物中心。

外拓方面，华润万象生活目前正聚焦重点城市发展优质项目，积极拓展细分赛道机会。过去一年，华润万象生活新签约商业轻资产外拓项目12个，其中8个为重点城市运输导向型发展即TOD项目，外拓项目无论是城市能级，项目体量还有交通区位，都相对优质。

提及今年的目标，喻霖康也于会上表示，2025年计划外拓10个以上项目，除增量项目外，还较为关注存量项目挖掘。

据商业客了解，近期华润万象生活商业华南大区就正式接手了广州百信广场西区，将其纳入旗下“万象汇”产品线，持续进行运营提升。

商管能力表现上，2024年华润万象生活业主端租金收入262亿元，同比增长19.2%；业主端经营利润率同比提升0.4个百分点至65.1%，对业主端加成明显。

品牌资源作为商业招商运营的要点，除保证项目开业率和出租率的稳定性，还是打造项目差异化竞争力的关键。

而截止2024年末，华润万象生活在营国际品牌数量130个，同比增加4个；在营店铺数量611个，同比增加33个，品牌资源库持续扩大。年内重点品牌全国新开门店数占比34%，其中主力店和生活方式品牌近半指标落于万象生活，展现出优于同行的品牌号召力。

会员资源上，截至2024年末，万象星会员总量达6107万人，同比增长32.0%。为会员活跃度，华润万象生活通过开拓出行、社区服务等高频积分兑换场景，满足会员多元消费需求，有效提升了私域会员活跃度。

商业客认为，在外拓方面，华润万象生活具备不错的商管能力、丰富的品牌资源与成熟的会员服务体系，这些将在较大程度上助力其在轻资产竞争中突围。