亚洲精品一级_欧美视频一区二区三区_欧美啪啪网站_欧美激情视频网站_91网在线观看_久久尤物免费一区二区三区

用户登录

没有账号?立即注册

商业地产“日薄西山”,文旅赛道却在井喷

来源: 联商高级顾问团成员 王国平 2025-07-10 10:09

周松平

出品/联商专栏

撰文/王国平

编辑/娜娜

商业地产“日薄西山”,金主们跑的跑,趴的趴,不裁员就不错了,没几个还能扩张的。这几年人员大量流出,寻找新的承接地。文旅行业的异军突起,成为很多人感觉可以切换的赛道。毕竟招商运营板块方面,两者有其相似之处。但真正想要切换的时候,对于招商养商又似有很多盲点。

文旅行业发展处于初级阶段,本身还没到标准化作业的程度,不同文旅产品有其自身的特点,打法各不相同,没有衍生出绝对的王者。当下这个市场的确是红利赛道,哪怕做得不那么好,也能在风口起飞。有些商业地产团队转型文旅赛道,会显得标准化有余,但个性化不足,跟传统文旅玩家做的产品个性化不错但标准化不足,形成鲜明的对比。

文旅项目需要从土地上游开始介入

文旅行业很多土地在地方、村民等手中,甚至很多地块存在模糊现象,所以沟通需要从土地上游出发。商业地产通常是开发商主导拿地后,招商运营团队开始协同进场,土地层面事宜,招商运营团队较少接触。土块所有权、属性、附属物等都对项目的推进构成致命威胁。如果没有办法协调好,后面的招商运营无从谈起。特别是如何带动村民共同富裕是必须深入思考的问题。

部分文旅项目,地方会先起盘,但地方没有规划设计能力,也没有商业化能力。一旦起盘,难免会埋雷。需要先读懂地方的语言及办事行为逻辑,才能推动。没有跟地方打交道的经验,就会觉得处处受到掣肘,无法施展和平衡多方利益。地方又是一种求稳逻辑,只要自己不犯错,项目烂掉都是合理的。很多地方投资几十亿的项目烂尾,没有人被追责,就是每个人行为上都是合理的,最终烂尾是市场的原因。

为什么文旅项目大部分不需要做定位?

文旅项目大部分不需要做清晰的定位,这是由市场和甲方的情况决定的。商业地产行业很多人动不动喜欢谈定位,是因为这个市场已经很成熟,需要聚焦切割特定市场。没办法像十几年前做项目就是全客层,找个城市随便一开,有超市、影院、快时尚就是城市中心。

地方文旅项目,一般他们自己都不知道想做成什么样的,只是模糊的输出几个想法,换个领导可能又有新的想法。它是一种非聚焦的状态。同时,地方又希望快速启动,快速有商户进场,快速缓解资金压力。好比一个刚出身的婴儿,未来会走向什么样的职业道路,走出什么样的人生,是没办法一次定型的。在他人生的每个重要节点,不同的人,不同的事情,都可能对他未来的走向造成重大的影响。

超前定位对其是一种束缚,文旅的发展还没到固化阶段,拥有无限可能。就像80年代的人,摆个地摊都可能成为大佬。文旅项目在做方案时相对比较简单,逛两天,再花一天时间做方案就差不多了。方案的内容可以一边招商,一边在后面的探讨中反复改。甲方需要什么姿势,就提供什么姿势。只要把事情做对,方案用什么方式表达,或者要展现什么地方特色,甲方开心就好了。

好比有的地方提出要展示当地的民族服饰特色,问题是当地的民族服饰没有特色。完成展示就好了,特色缓一缓。民族服饰大部分是原住民的工作服,用于日常劳作方向,不是节日盛装,属于非炫耀类型。一些民族服饰采用大量银饰、甚至金饰品,都是当地土豪家的女儿在节日穿戴服饰,自带炫耀属性,才会吸引游客穿戴。原住民服饰市场化涉及到服饰的二次设计,从劳作功能服向炫耀展示的过渡,考验的是设计人员对于在地文化的穿透力以及当期市场潮流的解读能力,不属于招商运营板块。文旅招商运营不要轻易大包大揽,减少牵扯。

商业地产与文旅项目招商运营之差异

商业地产的主力店一般是超市、快时尚这类强卖货大店,必须自己想办法引流进行转化。商业地产方再把主力店带来的流量进行二次贩卖。如果主力店没有办法自己引流进行转化,它们基本就废了。文旅项目的主力店通常是酒店民宿、文化空间、乐园等,业态结构弹性更大,音乐营地商户也成为某些文旅项目的主力店来运作。自然景观/建筑景观+关系+体验,是很多文旅项目的打法,也可以理解为吸引+粘性+复游逻辑。

很多文旅项目处于荒郊野外,早期招不到商户,采用的是自营模式来满足消费者需求。文旅项目的运作是自带业态运营属性和商户孵化属性,这与商业地产商户供应链发展已经成熟,可以直接平移商户不同,文旅项目的招商会更上游一些。文旅项目对于细分业态的理解要求更深刻,自己要能亲自下场作业,能够寻找种子商户、种子用户,并帮助种子商户实现适配转化。

商业地产所谓的资源是要认识超市等主力店以及众多中小商户,以便快速进行链接,实现转化。文旅项目的资源是熟悉策展机构/策展人、手握非遗传承人资源库、拥有新生活方式群体资源和传统的商户资源。资源不足时,具备快速搭建能力一样可以解决。文旅项目的商户与商业地产的商户存在很大的差异,用商业地产的话术讲,文旅项目商户叫非标商户,就是看着稀奇古怪的意思。

在运营方面,文旅项目运作自身品牌实现引流,很多人可能听过这个文旅项目的名称,却不知道文旅项目里面有什么样的商户,过来现场开盲盒。商业地产项目通过引入主力店、品牌店为其背书和引流,消费者因为某个主力店或品牌到商业地产项目,然后产生顺带销售。很多商业地产项目在复制过程中,没有招到实力主力店或品牌店,可能没多久就“坍塌”了。

商业地产大多不注重自身品牌的塑造。大的文旅项目动不动建100个不同标签的群,定向为这些群体提供各类服务。一旦出现社群活跃度下降,如临大敌,这是业绩下滑的提前预警。文旅项目的运营需要打造自身的IP和业态的精细化管理,相对于商业地产的运营会出现扩充。

文旅赛道的井喷,提供了很大的机会窗口;商业地产的下滑,一直在挤出,两者有切换的机会。知识结构的差异化,只要逻辑吃透,问题都不大。

版权声明:联商专栏所发布文章及图片之版权属专栏作者本人及/或相关权利人所有,未经授权,任何媒体不得转载,违规转载必究。专栏文章仅代表作者个人观点,不代表联商网立场。

发表评论

登录 | 注册

你可能会喜欢:

回到顶部

主站蜘蛛池模板: 不卡视频在线 | 日本一区二区三区在线视频 | 日本黄页视频 | 欧美午夜精品 | 日韩一二区 | 日韩精品三区 | 伊人91| 亚洲视频网 | 私库av在线| 精品一区二区在线播放 | 国内精品一区二区三区 | 精品久久久久久久久久久 | 91玖玖| 91午夜精品 | 亚洲一区二区在线视频 | 国产中文字幕在线 | 天天操天天操天天 | 亚洲午夜视频 | 欧美一级视频 | 欧美日韩黄 | 成人一区二区三区四区 | 日本不卡在线视频 | 国产一区二区三区久久 | 九九九国产| 一级片日韩| 一级特黄妇女高潮 | 国产乱码精品一区二区三 | 精品视频一区二区三区四区 | 欧美成人三级 | 日韩在线欧美 | 成人午夜在线视频 | 日本一本视频 | 日日夜夜精品视频免费 | 亚洲精品一二三 | 亚洲天堂成人 | 亚洲+小说+欧美+激情+另类 | 天天操狠狠干 | 久久青 | 亚洲色网址 | 国产成人av一区二区三区在线观看 | 一区二区久久久 | 中文字幕一区二区三区在线观看 | 天堂а√在线中文在线新版 | 福利片国产| 亚洲精品久久久 | 国产理论片 | 欧美一区二 | 欧美在线看片 | 日日夜夜天天操 | 99精品久久久 | 午夜av网站 | 美女久久久久 | av影院在线 | 亚洲综合影院 | 一区二区三区在线免费 | 黄色国产视频 | 国产乱人伦 | 91蝌蚪91九色白浆 | 国产欧美日韩在线 | 91在线免费看 | 日韩视频在线免费观看 | 在线中文av| 亚洲h视频 | 色哟哟一区二区三区 | 91观看| 毛片在线观看视频 | 亚洲欧美日本在线 | 国产美女网站 | 日韩免费在线观看 | 亚洲精品18在线观看 | 婷婷91 | av天天干| 国产麻豆一区二区 | 超碰在线网站 | 黄色精品视频 | 日本在线天堂 | 精品久久久久久久久久久久久久久久 | 三级在线免费观看 | 三级网站在线播放 | 日韩欧美不卡 | 一级a毛片| 日日夜夜天天 | 夜夜操天天操 | 久久不雅视频 | 中文字幕综合 | 亚洲欧美一区二区三区四区 | 天堂成人在线 | 国产黄色精品视频 | 伊人av影院 | 成人黄色免费视频 | 免费国产视频 | 看黄色大片 | 最新日韩在线 | 国产三级在线看 | 综合网av | 精品久久久久久久久久久久久久久久 | 亚洲福利一区二区 | 中文字幕免费在线看线人动作大片 | 久国产 | 日本黄网站| 成人国产精品视频 | 成年人午夜视频 | 伊人网综合 | 91午夜精品亚洲一区二区三区 | 亚洲精品1| 夜夜嗨av一区二区三区网页 | 国产成人精品三级麻豆 | 就爱啪啪网 | 欧美日韩成人在线观看 | 99精品欧美一区二区蜜桃免费 | 999成人网| 国产精品欧美在线 | 国产伦精品一区二区免费 | 久久综合热 | 俄罗斯毛片| 亚洲欧美另类在线 | 午夜精品在线 | 欧美日韩在线看 | 欧美三级 欧美一级 | 性视频网 | 日韩久久一区 | 欧美日韩在线一区 | 久久久久成人网 | 日韩av免费在线 | 黄色福利视频 | 国产乱码久久久久久 | 视频在线一区 | 欧美日韩免费 | 一区二区黄色 | www.色日本| 四虎影院成人 | 啪啪高潮动态图 | 成人在线视频免费观看 | 在线观看视频国产 | 免费在线小视频 | 国产精品久免费的黄网站 | 国产欧美综合一区二区三区 | a级片免费在线观看 | 成人做受黄大片 | 鲁鲁鲁鲁鲁鲁鲁777777 | 天天爽天天干 | 精品免费在线观看 | 欧美三级又粗又硬 | 激情久久av | 国产一区不卡 | 亚洲va视频 | av在线播放网址 | 日韩免费在线 | 丰满岳乱妇一区二区 | 日韩欧美综合 | 亚洲一区二区三区视频 | 午夜av片| 中文字幕在线观看不卡 | 久久av一区二区三区亚洲 | 亚洲男人的天堂在线观看 | 亚洲a级片| 久久久久毛片 | www.日韩av | 一级片毛片| 国产午夜三级 | 亚洲国产欧美日韩在线 | 成年免费视频黄网站在线观看 | 欧美在线播放 | 亚洲永久精品视频 | 91精品国产综合久久久蜜臀九色 | 中国黄色1级片 | 天堂一区二区三区 | 亚洲乱码一区二区 | 国产女人水真多18毛片18精品 | 啪啪毛片| 欧美日韩在线一区二区三区 | 欧美亚洲在线 | 香蕉视频一区二区 | 久草福利在线观看 | 亚洲小说欧美激情另类 | 国产精品国产成人国产三级 | 亚洲一区二区免费视频 | 欧美精品影院 | av片在线免费观看 | 色综合激情 | 少妇视频在线观看 | 午夜视频在线看 | 日本少妇高潮达到高潮 | 久久久久久久国产精品 | 精久久久 | 欧美一级色 | 黄色一级片网站 | 久久久久久久国产精品 | 久久久久国产精品视频 | 快播少女爱欢乐 | 国产精品亚洲综合 | 午夜精品视频在线 | 中文字幕在线观看一区二区 | 国产日韩一区二区 | 91在线免费视频 | 加勒比综合 | 黄色一级毛片 | 国产三级做爰高清在线 | 玖玖在线观看 | 中文字幕在线视频播放 | 精品黑人一区二区三区国语馆 | 在线日韩 | 黄网站免费看 | 日本精品视频 | 俺去俺来也在线www色官网 | 久久色av | 成av人片一区二区三区久久 | 一二三区视频 | 中文字幕在线观看日韩 | 色婷婷久久综合 | 在线日韩视频 | аⅴ资源新版在线天堂 | 免费激情网站 | 亚洲欧美在线视频 | 熟女毛片 | 亚洲精品一区二三区 | 成人激情视频网 | 精品国产一区二区三区久久久蜜月 | 亚洲成人精品 | 亚洲免费婷婷 | 韩国三级中文字幕hd久久精品 | 欧美区在线| 欧美日韩一区二区三区 | 在线色网站 | 99亚洲精品| 国产精品手机在线 | 中文字幕麻豆 | 高清视频一区二区 | 欧美日韩在线一区二区三区 | 免费黄色小说网站 | 亚洲高清在线观看 | 欧美日韩无 | 欧美一区二区三区的 | 欧美日韩在线一区 | 欧美在线观看视频 | 97人人插 | 一级黄片毛片 | 成人福利在线观看 | 日韩一区在线视频 | 超碰人人插 | 欧美成人毛片 | 一区二区三区免费 | 嫩草嫩草嫩草嫩草 | 成人免费在线观看 | 不卡av在线 | 久久亚洲欧美 | 日韩精品中文字幕在线观看 | 精品久久精品 | 日韩欧美一区二区在线观看 | 久久国产小视频 | 色婷婷在线视频 | 天天操夜夜骑 | 精品视频在线观看 | 国产高清免费 | 国产精品国产精品国产专区不卡 | 欧美日韩综合在线 | 午夜拍拍| 亚洲综合第一页 | 亚洲高清毛片一区二区 | 国产精品国产三级国产专区52 | 久久精品在线观看 | 国产日韩欧美一区 | 午夜国产福利 | 日韩二区在线 | 日韩三级精品 | 欧美视频一区二区三区 | 99国产在线观看 | 亚洲一级免费视频 | 日韩av在线一区 | 丰满少妇在线观看网站 | 亚洲iv一区二区三区 | 日韩精品少妇 | 中文字幕第2页 | 青青草国产成人av片免费 | 国产伦精品一区二区三毛 | 免费看黄色小视频 | 精品福利在线观看 | 亚洲天堂网在线观看 | 欧美在线小视频 | 成年人网站在线免费观看 | 日本国产视频 | 秋霞福利视频 | 一级做a视频 | 日韩精品久久久久久免费 | 成人福利片 | 特大黑人巨交吊性xxxx视频 | av网址在线播放 | 日韩一区二区三 | 国产视频黄色 | 欧美在线免费观看视频 | 国产欧美一区二区三区视频在线观看 | 成人一区二区视频 | 岛国精品在线播放 | 欧美一区二区在线视频 | www.色com| 亚洲天堂一区二区三区 | 午夜一级片 | 欲色av| 高潮毛片又色又爽免费 | 黄色免费在线视频 | 黄色片网站在线观看 | 国产精品久久久久久久久久久久久久 | 欧美日韩高清 | www.久草| 福利视频一区二区 | 色婷婷导航 | 成人三级在线 | 亚洲一区二区三区在线视频 | 在线观看欧美日韩 | 国产在线天堂 | 天天操天天干天天 | av网在线观看 | 日韩精品一区在线观看 | 99久久久 | 久久精品综合 | 国产人成一区二区三区影院 | 成人aaaa | 伊人9999 | 久久国产综合 | 狠狠干狠狠插 | 毛片网页 | 亚洲欧美日韩国产精品 | 四虎激情 | 欧美日韩国产三级 | 黄色成人免费网站 | 亚洲天堂日本 | 国产成人综合在线 | 久久精品视频一区二区 | 手机看片国产 | 国产伦精品一区二区三区四区免费 | 欧美激情网 | 国产精品麻豆免费版 | 中文字幕av一区 | 国产免费黄色片 | 国产黄色三级 | 天天拍天天干 | 中文字幕在线观看网址 | 成人xxx | 91最新网站 | 黄色一节片 | 亚洲天堂av在线 | 久久免费国产视频 | 羞羞的视频网站 | 在线观看亚洲精品 | 日韩精品第一页 | 国产成人福利 | 一区二区视频在线播放 | 成人免费视频国产免费麻豆 | 国产精品国产精品国产专区不片 | 一区二区在线看 | 亚洲伊人av | 欧美一二 | 黄色一级生活片 | 午夜免费在线 | 黄色小视频免费观看 | 欧美在线 | 日日摸天天添天天添破 | 欧美精品一区二区三区四区 | 夜夜躁狠狠躁日日躁av | 久久免费看片 | 成人免费网站黄 | 日韩av在线不卡 | 亚洲一区中文 | 麻豆精品一区 | 亚洲天堂久久久 | 成人三级在线观看 | 欧美福利视频 | 日韩精品国产精品 | 成人欧美一区二区三区黑人孕妇 | 久久黄色一级片 | 亚洲最大av网站 | 国产欧美久久久 | 91精品国产99久久久久久红楼 | 天堂网久久 | 91福利网 | 日韩精品一区二区在线 | 不卡的av网站 | 国产性生活 | 黄色在线小视频 | 免费在线a | 亚洲一区在线看 | 中文字幕国产一区 | 一区二区三区四区av | 午夜专区| 国产特级黄色片 | 三级a毛片 | 老司机深夜福利视频 | 黄色一级大片在线免费看国产一 | 日本黄色一级视频 | 999在线视频 | 成人激情视频在线观看 | 国产三级黄色片 | 成人精品免费视频 | 色婷婷国产精品综合在线观看 | 国产不卡在线视频 | 亚洲天堂国产 | 欧美大白屁股 | 中文字幕在线免费看 | 日韩亚洲天堂 | 色妞色视频一区二区三区四区 | 午夜你懂的 | 91欧美日韩 | 久久精品99国产国产精 | 日韩av在线影院 | 欧美日韩91 | a在线视频 | 国产一级视频在线观看 | 日韩有码在线观看 | av日韩精品| 一级黄片毛片 | 亚洲国产片 | 国产精品人人做人人爽人人添 | 一区视频在线 | 成人动漫免费观看 | 一区二区三区四区视频 | 欧美在线视频一区 | 国产h视频在线观看 | 激情六月天 | 91靠逼视频 | 亚洲精品资源 | 欧美精品第一页 | 91们嫩草伦理 | 亚洲www| 天天干天天草 | 成人在线视频播放 | 黄色免费观看网站 | 一区二区三区在线观看视频 | 国产九九热| 亚洲欧美另类在线观看 | 亚洲黄色一级 | 日韩专区在线观看 | 日本久久久久 | 国产精品自拍一区 | 二区三区在线观看 | 91精品国产色综合久久不卡98 | 亚洲一区二区三区视频 | 亚洲精品久 | 日韩欧美在线播放 | 成人午夜激情视频 | 欧美精品三区 | 国产精品区二区三区日本 | 欧美视频亚洲视频 | 午夜在线免费观看 | 金银在线 | 国产又色又爽又黄又免费 | 日韩精品视频免费播放 | 亚洲女优在线 | 毛片毛片毛片毛片毛片 | 国产精品无 | 一级视频在线观看 | 亚洲国产精品一区二区三区 | 日韩视频免费观看 | 免费在线成人网 | 青青草福利视频 | 性色在线 | 国产美女网站 | 视频一区在线播放 | 日韩欧美二区 | 一区二区三区不卡视频 | 欧美亚洲一区二区三区 | 中文在线字幕免费观看 | 日韩黄网 | 91片黄在线观看 | 欧美精品综合 | 草逼视频免费看 | 中文字幕理论片 | 亚洲成人精品在线观看 | 久久伊人网站 | 亚洲精品一区中文字幕乱码 | 国产精品国产三级国产aⅴ浪潮 | 亚洲视频网 | 波多野结衣之双调教hd | 欧美一二 | 成人免费黄色大片 | 亚洲高清视频在线 | 91青青草 | 欧美高清一区二区 | 久久毛片视频 | 一级黄片毛片 | 欧美精品一二三 | 国产成人在线播放 | 国产日韩在线视频 | 欧美久久久久久 | 亚洲成人精品一区 | 亚洲精品不卡 | 自拍偷拍av | 一本不卡 | 日韩精品一级 | 国产久| 国产精品国产三级国产aⅴ浪潮 | 亚洲欧美日韩国产 | 国产天堂在线 | 国产午夜免费视频 | 黄色一级片视频 | 高清乱码男女免费观看 | 国产午夜一区二区三区 | 黄色一级大片 | www.久草.com | 视频在线一区二区 | 欧美黄色片在线观看 | 国产欧美日韩一区二区三区 | 免费av网站在线观看 | 成人一区二区三区在线 | 免费av网站在线观看 | 蜜臀99久久精品久久久久小说 | 成人免费看片在线观看 | 日本特黄特色aaa大片免费 | 夜夜操影院 | 国产成人三级一区二区在线观看一 | 91精品国产乱码久久久 | 中文字幕一级片 | 一级片免费在线观看 | 张津瑜国内精品www在线 | 欧美精品乱码99久久蜜桃 | 中文字幕在线一区二区三区 | 无遮挡在线观看 | 久久国产精品一区二区 | 99视频网站 | 伊人国产女 | 日本性网站 | 亚洲欧美专区 | 日韩欧美中文字幕在线观看 | 亚洲视频一区 | 日本在线观看一区 | 毛片毛片毛片毛片毛片 | 色综合国产 | 一区二区不卡视频 | 国产成人午夜精品 | 欧美一级淫片免费视频黄 | 日韩精品网 | 午夜影院在线观看视频 | 在线免费看黄色 | 日韩中文字幕精品 | 久久精品国产视频 | 涩涩999 | 91亚洲国产成人久久精品麻豆 | 日韩色在线| 黄色影院在线观看 | 视频一区二区在线播放 | 日韩精品一区二区三区中文在线 | 亚洲一区二区免费视频 | 精品国产三级 | 日韩精品欧美 | 玖玖在线观看 | 在线视频亚洲 | 三级视频在线观看 | 特级毛片爽www免费版 | 亚洲一区二区国产精品 | 国产黄在线观看 | 黄色小说视频 | 五月天毛片 | 欧美成人精品一区二区三区在线看 | 91福利网 | 婷婷激情综合 | 最新国产在线 | 99视频免费在线观看 | 日韩一区二区三区在线 | 欧美成人a| 亚洲乱码一区二区 | 欧美性色网| 在线观看av片 | 日韩国产在线播放 | 一级黄色网 | 天堂视频在线观看 | av免费播放 | 欧美美女视频 | 日韩一区二区三区视频 | 男女操网站 | 成人精品免费视频 | 国产男女无遮挡猛进猛出 | 亚洲国产欧美日韩在线 | av免费看片| 国产三级一区 | av片在线观看 | 日产精品久久久一区二区 | 国产综合视频 | 日韩在线观看中文字幕 | 91蝌蚪少妇偷拍 | 青青草国产在线视频 | 好好的日com | 91亚洲国产成人精品性色 | 成人三级视频 | 免费一级大片 | 91免费看片网站 | 亚洲激情综合网 | 国产乱码一区二区三区 | av免费在线观看网站 | a毛片大片| av2014天堂网 | 欧美日韩成人在线 | 18成人免费观看网站 | 精品免费在线观看 | 日韩欧美一区二区在线观看 | 香蕉视频在线观看网站 | 香蕉福利视频 | 亚洲综合国产 | 日韩a视频 | 日本天堂在线 | 精品一区二区免费视频 | 一级性生活视频 | 成人毛片网 | 亚洲视频在线免费观看 | 欧美片网站yy | 一区二区三区在线观看免费 | 亚久久 | 黄色免费大片 | 免费看黄色一级片 | 亚洲精品一区二区三 | 中文字幕99| 国产wwwwww| 亚洲精品成人网 | 麻豆精品一区 | 国产成人av一区二区三区在线观看 | 黄色精品网站 | 亚洲精品播放 |