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撰文/刘子栋

作为最早提出开展消费基础设施公募REITs申报的那批企业之一，天虹数科商业股份有限公司在筹备了两年时间后，终于有所行动。

近日深交所官网更新一则动态：中航天虹消费REIT更新状态为“已申报”。同时，中国证监会官网信息显示，该REIT募集申请已获得接收材料。

这意味着中国公募REITs市场迎来又一单消费REIT。

作为一种强调现金流分派的金融产品，底层资产是REIT的根本。而中航天虹消费REIT的底层资产，就锁定在天虹股份位于苏州的商业项目——苏州相城天虹购物中心。

苏州相城天虹购物中心是一个经历定位迭代与空间重构的成熟商业体，为相城天虹广场的商业部分。

资料显示，相城天虹广场前身为苏州市相城区元和街道相城大道东、纪元路南北两侧地块(苏地2013-G-92)。

按照规划，该项目建设为总建筑面积约32.12万平方米的城市综合体，包含甲级写字楼、时尚购物中心、小面积经济型精装公寓等业态。其中，购物中心体量约11.53万平方米。

项目于2014年拿地开工，3年后完成施工，购物中心部分最终在2017年12月开业。

由于地处相城区中心地段，位于主干道相城大道上，毗邻相城区政府、相城区体育艺术馆等公共设施，又是当时区域内首个大型商业综合，能吸引周边3公里范围约22个社区居委会、超过48个小区的客流。

而且出于家庭客群居多的考虑，项目定位“畅想欢乐时光的生活中心”，整体规划致力于吸引全年龄段客人，特别有针对性落地了主打夜生活、轻餐和特色餐饮的“逛吃YES！街”，以及亲子主题街区“KIDS小镇”。

因此，相城天虹购物中心入市之初人气便相当畅旺。

来自天虹股份披露的数据，这个商场在开业首年便实现盈利，且月均客流增长24%，全年客流达1800万，日最高客流破10万。

平稳运行数年后，与项目一街之隔的龙湖相城天街落地。一方面为应对竞争加剧，另一方面为筹备公募REIT上市（天虹股份于2023年7月首次宣布拟发行消费基础设施公募REITs），相城天虹购物中心从2023年开始进行了全方位的调改升级。

除项目定位调整为“北苏州趣享风尚欢聚地”外，相城天虹购物中心在硬件方面，于一楼新增1万平米的外摆区，打造“日咖夜酒”社交聚场。同时外立面推进更新改造。

租户方面，项目调整引进了不少潮流运动品牌、网红餐饮品牌以及休闲娱乐品牌，例如大龙六方·贵州酸汤牛肉火锅苏州首店，搭配二次元漫展、萌宠派对等推广活动，注重吸引年轻客群。

目前，相城天虹购物中心的改造已宣告完成。横跨相城大道，联通相城天虹购物中心与龙湖相城天街的地标式环形过街天桥“未来环”也已率先落成。以“未来环”天桥为中心，区域内构建起全新的未来环商圈。

图片来源：百度地图，商业客整理

虽然商圈内有不少商业项目，但无论从商业体量、地理位置上看，相城天虹购物中心都是核心商贸体之一。

站在天虹股份的角度，其于1984年成立，以百货业务起家，逐步拓展至购物中心、便利店和超市等多种零售业态，拥有中高端百货、购物中心品牌“天虹”、“君尚”，中高端超市品牌“sp@ce”。

发展过程中，天虹股份早期扩张主要依赖租赁。2013年，因战略重点转向购物中心，天虹股份成立子公司“天虹置业”，适度从重购置部分优质物业，不过主要扩张方式还是偏“轻”。

目前，购物中心板块（购百事业部）是天虹股份的业务重心，并主要以轻资产管理输出模式拓展。

资料显示，2024年内，购百业务19家重点门店共实现销售额106亿元，占天虹股份整体销售额31%。

截至2024年末，天虹股份在全国7省/市的35个城市，共经营购物中心45个（含加盟5个），经营面积278.54万平方米。其中苏州布局6个，占整个华东区域9个项目的近7成。

相城天虹购物中心，是天虹股份不管全体系内抑或苏州区域为数不多的自有物业之一。

而且苏州是天虹股份的重仓城市，相城天虹购物中心开业时间早、体量大，近年来经过调改焕新成长潜力也足，是入池消费基础设施REIT的不二之选。

资产证券化方面，天虹股份早于2015年、2021年已借助招商创融-天虹（一、二期）资产支持专项计划，两个类REITs项目，提前释放了天虹鼎诚大厦裙楼、深南天虹新店两个物业的价值。

此次中航天虹消费REIT正式申报，则标志着天虹股份的资产运作从私募ABS向公募REITs跃迁，打开了更广阔的退出通道。